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Les différences entre les statuts LMP et LMNP

Publié le 21/04/2017
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*Loueur en Meublé Professionnel (LMP) ou Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), les conditions pour obtenir ces statuts et les règles fiscales diffèrent. Le statut dépend, en premier lieu, des revenus tirés de la location. Toutefois, dans certains cas il est possible de choisir. *

Pour le LMNP, les revenus annuels ne doivent pas excéder 23 000 euros par an ou 50% des revenus professionnels du foyer fiscal concerné. À contrario, il est possible d’accéder au statut LMP dès lors que vos revenus locatifs dépassent 23 000 € dans l’année et représentent plus de la moitié des revenus de votre foyer fiscal.

Imposition des loyers
Les revenus tirés des locations meublées entrent dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Le Loueur en Meublé Non Professionnel a le choix entre deux régimes d’imposition : soit le régime micro-BIC qui s’applique d’office lorsque les revenus locatifs de l’année sont inférieurs à 70 000€ et offre un abattement forfaitaire de 50% sur les loyers (en contrepartie, aucune charge ne peut être déduite), soit le régime réel. Ce dernier s’applique lorsque vos recettes locatives annuelles sont supérieures à 70 000 euros (en 2018). Il permet d’imputer sur les loyers la plupart des dépenses : frais d’acquisition, intérêts d’emprunt, frais d’entretien et de réparation, impôts locaux, frais de gestion et d’assurances et amortissements. Si un déficit subsiste, il est déductible de vos revenus locatifs pendant dix ans. À noter : en deçà de ce seuil, il peut parfois être intéressant de renoncer au régime « micro » au profit du réel. Cette option doit être prise avant le 1er février de l’année concernée. Elle est valable un an et se reconduit tacitement.

Comme avec le régime LMNP la plupart de vos dépenses sont déductibles. Mais si un déficit subsiste, il peut s’imputer sur votre revenu global (pendant six ans) et pas seulement sur vos loyers.

À savoir
Sous le statut LMP, les locaux loués sont considérés comme des biens professionnels et sont, à ce titre, exonérés d’impôt sur la fortune immobilière (IFI, ex ISF).

Taxes et impôts locaux
La location meublée est généralement exonérée de TVA. Cependant, ce n’est pas valable pour une location en résidence services, assimilée à une activité hôtelière. De même, sauf à louer une partie de son habitation personnelle, ce qui n’est bien sûr pas le cas avec une résidence avec services+, les loueurs en meublé s’acquittent de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE). 

Ces dispositions, comme le paiement de la taxe foncière, s’appliquent pour les statuts LMP et LMNP. Quant à la Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE), elle sera appliquée uniquement si votre chiffre d’affaires HT est supérieur à 500 000 euros. Le Loueur en Meublé s’acquitte de la CSG/CRDS sur les revenus du capital, à un taux de 17,2%.

Plus-values de cession
Le statut LMP peut être plus favorable. Les plus-values de cession bénéficient d’une exonération totale si les recettes locatives restent inférieures à 90 000 euros HT sur les deux années précédentes (et que le bien est loué depuis au moins cinq ans). Pour des recettes comprises entre 90 000 euros et 126 000 euros HT, l’exonération est partielle. Pour une activité exercée depuis moins de cinq ans ou si les recettes sont supérieures, l’imposition est totale. Sous le régime LMNP, elles sont imposées au même titre que les particuliers ; l’exonération complète intervenant après 30 ans.


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