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En théorie, la fixation du loyer d'un logement loué vide ou meublé est libre. En pratique, cette liberté est souvent restreinte. Le point sur ce que vous avez le droit de faire.
Le loyer est libre... en théorie
En principe, vous pouvez
fixer librement le loyer, encore faut-il trouver le "juste loyer". Si
vous le surestimez, vous risquez d'être confronté à une rotation rapide des
locataires qui s'en iront dès qu'ils auront trouvé moins cher ailleurs ainsi qu’à
un risque accru d'impayés. Pour fixer le loyer prenez en compte la
localisation du bien, son standing, son état intérieur et son niveau de
performance énergétique. Renseignez-vous aussi sur les loyers pratiqués pour
des biens similaires au vôtre et situés dans le même secteur.
L'encadrement des loyers
Depuis le 1er
aout 2014, les loyers sont encadrés dans 28 grandes agglomérations dans
lesquelles la demande locative excède l'offre : Annecy, Bordeaux, Lille, Lyon
Marseille, Paris, Rennes, Strasbourg ou encore Toulouse.... Au total, près de 1
150 communes sont concernées.
Lors d'un changement de locataire, vous devez appliquer au nouveau locataire le même loyer qu'au précédent, éventuellement revalorisé de l'évolution de l'Indice de Référence des Loyers (IRL). Vous pouvez échapper à l'encadrement dans l’une des situations suivantes : si le précédent loyer était manifestement sous-évalué, si vous avez réalisé d'importants travaux (représentant au moins six mois de loyers hors charges) dans les parties communes ou privatives et si le logement est loué pour la première fois ou est resté vacant plus de 18 mois.
Le plafonnement des loyers à Paris et à Lille
A Lille (depuis le 1er
février 2017) et à Paris (depuis le 1er août 2015), les loyers sont
encadrés et plafonnés. Concrètement, lors de la signature ou du renouvellement
du bail, les loyers ne peuvent pas s'écarter de plus de 20% à la hausse (30% à
la baisse) de loyers de référence, fixés par arrêté préfectoral. Ces maxima
varient en fonction de la date de construction, de la taille du bien, du
quartier et du statut juridique de la location (vide ou meublée). Les
informations sont disponibles sur le site encadrementdesloyers.gouv.fr.
À savoir
Les biens présentant
des caractéristiques particulières de localisation et de confort (maison
individuelle, vue sur un monument, vaste terrasse...) peuvent s'affranchir du
mécanisme du plafonnement.
Les plafonnements liés à un avantage fiscal
Pour favoriser l'offre
locative dans les zones où la demande est importante, les pouvoirs publics ont
mis en place des dispositifs fiscaux incitatifs dans le neuf : les régimes
Robien, Borloo, Scellier, Duflo, Pinel....En contrepartie d'avantages fiscaux,
les bailleurs sont tenus de respecter des plafonds de loyers, variables en fonction
de la zone géographique.
Dans l’ancien, la signature d’une convention avec l’Anah (Agence nationale de l'habitat) s'assortit obligatoirement du respect de plafonds de loyers. Vous bénéficiez alors d'un abattement forfaitaire sur vos recettes locatives de 30, 60 ou 70% en fonction du niveau de loyers pratiqué.
Le plafonnement de la loi de 48
Parmi les autres
mécanismes de plafonnement, on trouve celui visant les logements loués sous le
régime de la loi de 48. Les maxima, souvent très en deçà des loyers de marché,
varient en fonction du confort du local.