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Fiscalité

LMNP : faut-il préférer l’amortissement ?

Publié le 28/03/2019

*Les Loueurs en Meublé Non Professionnel ont, dans la plupart des cas, le choix entre 2 régimes fiscaux. Le premier est simple à gérer (micro-BIC), mais le second (régime réel) peut se révéler plus intéressant, notamment grâce à l’amortissement. *

Un ménage propriétaire d’un logement meublé (indépendant ou en résidence services) mis en location peut profiter du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Pour cela, les revenus annuels ne doivent pas excéder 23 000 € ou représenter moins de la moitié des revenus globaux du foyer fiscal. Sur cette base, et s’ils ne dépassent pas 70 000 € de revenus locatifs (en 2018), les loueurs ont le choix entre 2 régimes fiscaux.

Le premier, le « régime micro-BIC » s’applique d’office lorsque les revenus locatifs sont inférieurs à 70 000€. Il permet un abattement forfaitaire de 50% sur l’ensemble des revenus locatifs.

Le second est le régime dit « réel ». Il s’applique lorsque les loyers annuels excèdent 70 000€ ou si l’investisseur renonce au dispositif du « micro BIC ». Le loueur déduit alors ses frais et ses charges des revenus locatifs. Cela concerne les frais de notaire (la première année), les intérêts d’emprunt, la taxe foncière… mais également l’amortissement du bien.

Amortissement immobilier et mobilier
Concrètement, il s’agit, sur chaque résultat, de déduire une annuité d’amortissement, sur le bien immobilier (HT dès lors que la TVA est récupérée au moment de l’achat), mais également sur le mobilier et les équipements. L’amortissement ne concerne pas le foncier. Pour le reste, un taux annuel est appliqué sur les bénéfices imposables et sur la durée d’amortissement dite « normale ». Celle-ci est linéaire et définie par l’administration fiscale : entre 25 et 40 ans sur l’immobilier, entre 5 et 7 ans sur le mobilier.

Si l’amortissement ne peut pas être imputé aux déficits, il est, en revanche, possible de le reporter sur les bénéfices ultérieurs et cela pendant une durée de 9 ans. Cette disposition a toute son importance lorsque les charges sont plus élevées les premières années.

Choisir son régime
Le régime réel impose logiquement de tenir une comptabilité. Cependant, il peut s’avérer plus intéressant que le régime micro-BIC, notamment grâce aux amortissements. En effet, ils vont permettre de réduire les bénéfices déclarés, voire de rapprocher ces derniers de zéro. Avant de se décider, il est conseillé de prendre conseil auprès d’un expert pour étudier la situation et réaliser des simulations précises.

À savoir
Avec le statut LMNP, le choix du régime fiscal est valable un an et est ensuite reconduit tacitement. Lorsque le loueur veut en changer, il doit effectuer la démarche auprès de l’administration fiscale avant le 1er février de l’année concernée.


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