Quel investissement locatif choisir en 2023 ?

Les dispositifs Pinel et Pinel + rendent l’investissement locatif toujours intéressant. Cependant, il reste important de bien choisir le type de logement où investir en 2023 et d’être attentif aux conditions associées à cette acquisition.

Les Français sont toujours aussi intéressés par l’investissement locatif. Selon l’indicateur Drimki-BVA publié en décembre 2022, la proportion de Français souhaitant investir augmente : un quart des Français souhaitent acheter pour louer dans les 12 prochains mois (24%, soit 9 points de plus qu’en mars 2022). La hausse des prix de l’immobilier tout comme l’arrivée de l’encadrement des loyers à Lyon, Bordeaux et Montpellier semblent ne pas freiner l’envie d’acheter pour louer chez les particuliers. Il est vrai que, cette année encore, l’investissement locatif bénéficie d’incitations fiscales qui le rendent séduisant.

Investir dans le neuf en loi Pinel

En vigueur jusqu’au 31 décembre 2024, la loi Pinel permet une réduction d’impôts pour l’achat d’un logement neuf mis en location. Le montant de cet avantage fiscal dépend de la durée de l’engagement locatif : 10,5 % du prix d’achat du bien pour 6 ans, 15 % pour 9 ans et 17,5 % pour 12 ans. À ces conditions, s’ajoutent celles des plafonds de loyer et de ressources des locataires. La limite est de deux acquisitions et 300 000 € par an.

Depuis le 1er janvier 2018, les zones concernées par ce dispositif Pinel ont été restreintes à celles dites « sous tension » locative, soit 1 151 communes. Il s’agit de la zone A bis (Paris et 29 communes de sa proche banlieue), de la zone A (Ile-de-France, Côte d’Azur, agglomération genevoise) et de la zone B1. Cette dernière englobe les villes de plus de 250 000 habitants, la Corse, les départements d’Outre-Mer et certaines communes où le prix des loyers bat des records en raison de la rareté de l’offre : Chambéry, Annecy, La Rochelle, Bayonne ou encore Saint-Malo.

S’ajoute, depuis le 31 mars 2020, l’expérimentation d’un Pinel Breton, en vigueur jusqu’au 31 décembre 2024. Près de 58 communes sont éligibles à cette réduction d’impôt. Des communes où la demande en logement intermédiaire est importante et le marché locatif très tendu comme Ploufragan, le sud de Saint Brieuc ou encore une large partie de Brest. Les investisseurs qui bénéficient de la réduction « Pinel » dans ces territoires souscrivent une déclaration annuelle comportant les éléments permettant d’identifier le logement donné en location, le niveau de ressources du locataire à la conclusion ou au renouvellement du bail ainsi que le montant des loyers perçus au cours de l’année.

Investir dans le neuf en loi Pinel +

Enfin, sur le plan énergétique les logements acquis neufs en 2023, doivent respecter le niveau de performance du seuil 2025 de la norme énergétique RE2020 pour être éligibles au Pinel +. Les logements neufs acquis en 2024 devront justifier d’un DPE A en plus du respect du jalon 2025.

Investir dans une résidence services gérée

Acheter un logement neuf dans une résidence services en vue de le louer reste, en2023, un bon choix d’investissement à condition de s’appuyer sur un spécialiste comme Réside Études Immobilier. Outre une rentabilité attractive, l’acquisition d’un tel bien se révèle intéressante sur le plan fiscal. Elle est, tout d’abord, exonérée du paiement de la TVA à 20 %*. De plus, en déclarant ses revenus locatifs au régime réel, il est possible de déduire des loyers perçus l’ensemble de ses charges et ainsi profiter de revenus complémentaires peu voire pas fiscalisés  Une fois le bien acquis et mis en location, le propriétaire profite du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).

Un coup de pouce fiscal

Les particuliers qui acquièrent un logement dans une résidence services gérée sont, dès lors qu’ils perçoivent moins de 72 600 euros HT de loyers meublés dans l’année, automatiquement soumis au régime simplifié du « micro-BIC ». Il permet ainsi à l’investisseur de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers. Si vos revenus locatifs dépassent les 72 600 € HT à l’année ou que vous en faites la demande avant le 1er février de l’année en cours, vous pouvez déclarer vos revenus fonciers au régime réel simplifié. Ce dernier vous permet de déduire les charges et les amortissements des revenus locatifs déclarés. Les résidences étudiantes, seniors et apparthotels proposées par Réside Études Immobilier vous donnent accès à ces avantages.

*Remboursement de la TVA au taux actuel en vigueur, dans le cadre de l’acquisition d’un bien immobilier dans une résidence avec services ou de tourisme gérée par un exploitant professionnel – article 261/D4 du code Général des Impôts.