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Impôt sur la fortune immobilière : comment préparer 2019 ?

Publié le 18/06/2018
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C’est l’une des grandes révolutions fiscales de 2018 : l’ISF, impôt de solidarité sur la fortune, a été remplacé par l’IFI, impôt sur la fortune immobilière. Tous les placements financiers, meubles et bijoux sortent du patrimoine taxable. Une chance pour ceux qui préfèrent l’épargne financière aux biens immobiliers : ils tombent alors souvent sous le seuil des 1,3 million d’euros qui les rendait imposables.

Les nombreux redevables attachés à la pierre restent imposables si la valeur de leurs biens immobiliers dépasse le seuil de l’IFI. Toutefois avec quelques opérations simples, ils peuvent réduire la facture dès l’an prochain.

Pour calculer l’impôt sur la fortune immobilière, on évalue les biens au premier janvier. On applique une décote de 30% sur la résidence principale, et de 10 à 20% sur les biens loués ou détenus en indivision (ces biens, s’ils doivent être vendus rapidement, subiront souvent une baisse de prix). On déduit du total les emprunts immobiliers.

Depuis cette année, les prêts in fine (dont le capital ne se rembourse pas au fur à mesure mais en totalité à la fin du prêt), très prisés des redevables de l’ISF, ne sont plus comptabilisés de la même manière. Aux yeux de Bercy, la dette supposée de l’épargnant diminue chaque année, comme avec un emprunt amortissable classique. Une fois le montant du patrimoine taxable obtenu, on lui applique, par tranches, un taux d’imposition compris entre 0,5 et 1,5%.

Une question d’assiette taxable
Pour faire baisser ou effacer l’IFI, il faut donc faire baisser l’assiette taxable. Première solution, vendre un ou plusieurs biens immobiliers. On transforme ainsi un actif immobilier en actif financier, non imposable. Cette piste n’est pas toujours idéale, car si le bien est dans le patrimoine depuis peu, l’impôt sur la plus-value est élevé (plus de 36% les cinq premières années de détention). De même, quand il faut brader un bien, certains préfèrent renoncer.

Autre technique : se séparer d’un appartement au profit de ses enfants. On peut envisager une donation en pleine propriété (ils récupèrent alors tous les droits sur le bien), ou une donation d’usufruit temporaire. Pendant une durée donnée (souvent dix ans), ils vont pouvoir occuper le logement, ou encaisser les loyers. Cette solution permet de faire sortir le bien de l’assiette taxable le temps de la donation, car c’est l’usufruitier qui est soumis à l’impôt sur la fortune. Une solution idéale pour des enfants étudiants, souvent peu fortunés et non imposables.

Pour faire baisser leur patrimoine taxable, les épargnants peuvent aussi envisager de se séparer de leurs SCPI (sociétés civiles de placement immobilier). Il leur faut passer leur contrat d’assurance vie au peigne fin.  S’il comporte des parts d’OPCI (organisme de placement collectif immobilier), elles sont prises en compte dans le calcul. Il faut donc arbitrer en faveur d’autres unités de compte.

Enfin, les emprunts immobiliers viennent en déduction du patrimoine taxable. C’est donc le moment d’envisager de gros travaux… à crédit.