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Immobilier : faut-il continuer à investir ?

Publié le 18/06/2018
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Il y a d’un côté des taux de crédits immobiliers historiquement bas qui pourraient bien remonter dans les prochains mois. De l’autre, il y a des prix d’achat dissuasifs dans les zones tendues, des textes souvent défavorables aux propriétaires, et une fiscalité de plus en plus lourde… Faut-il encore investir dans l’immobilier ? Les avis sont mitigés.

Pour les gros patrimoines, beaucoup de spécialistes recommandent non pas d’acheter, mais de vendre ! En effet, en se débarrassant d’une partie de leurs biens locatifs, ils convertissent de l’immobilier en actif financier et le sortent du champ de l’impôt sur la fortune. En outre, ces propriétaires s’allègent de la contrainte qui pèse sur les bailleurs (travaux, gestion des contrats de bail, impayés…). Surtout, ils réduisent la part d’immobilier (souvent hypertrophiée) de leurs avoirs et peuvent avoir un patrimoine plus équilibré.

En revanche, pour ceux dont le patrimoine est encore en construction, l’investissement immobilier reste opportun. Ils peuvent emprunter sur vingt ans à 1,65%. Un crédit de 200 000 euros sur vingt ans leur coûte 1 040 euros par mois. Un montant pris en charge, en grande partie, par les loyers et qui permet une épargne mensuelle importante. Même s’il faut revendre le bien au bout de dix ou quinze ans, les sommes dégagées sont élevées, tout en représentant un effort financier limité.

Mieux encore, l’achat d’un bien locatif défiscalisant, en loi Pinel, permet d’accroître son patrimoine tout en réduisant son impôt sur le revenu. Toutefois, quelques précautions s’imposent : pour que l’opération soit fructueuse, il faut sélectionner l’emplacement avec soin et prévoir une trésorerie importante pour faire face aux impayés ou aux travaux à effectuer en urgence.

Le démembrement a la cote
Pour ceux qui bénéficient de revenus élevés et qui redoutent de voir leurs loyers très fortement taxés, une solution existe pour investir : l’achat de la nue-propriété d’un bien. Avec cette solution, ils ne profitent pas des fruits du logement, c’est-à-dire qu’ils ne peuvent ni l’occuper, ni en percevoir les loyers. Ils profitent donc d’une importante décote du prix d’achat, et surtout ne payent aucun impôt, ni sur les revenus du bien (qu’ils n’encaissent pas), ni sur la valeur du bien (seul l’usufruitier doit le déclarer dans son patrimoine).

Toutefois, au bout d’une durée définie à l’avance (généralement dix, quinze ou vingt ans), la nue-propriété et l’usufruit sont réunis, et les nu-propriétaires deviennent pleinement propriétaires. Une solution à considérer en fin de carrière : on est alors souvent fortement taxé mais il faut se préparer à une importante baisse de revenus à la retraite, et donc se préparer un solide matelas.