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Le crowdfunding immobilier, alternative aux SCPI ?

Publié le 14/12/2018
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Le crowdfunding immobilier ne concerne plus uniquement les investissements dans la promotion immobilière mais aussi des opérations de locations immobilières. Ainsi, même s’il reste des différences de taille entre l’investissement en SCPI et financement participatif, ce dernier peut représenter une alternative à la pierre papier classique.

Différents objectifs pour le crowdfunding ou financement participatif

Le crowdfunding immobilier peut proposer des dossiers de financement d’opérations de promotion immobilière y compris pour les logements sociaux, mais aussi des projets de location immobilière, des investissements à long terme dans des SCPI, voire des projets de vente en viager.

Sur les projets de promotion immobilière, la durée de l’investissement est prévue pour deux ans au plus, mais avec impossibilité d’en sortir avant en cas d’imprévu.

Pour les SCPI, l’horizon de placement est de l’ordre de huit ans, mais il est possible de vendre les parts avant, avec une éventuelle moins-value.

Une progression importante mais une part de marché limitée

Pour autant que cela soit comparable, sur le 1er semestre 2018, la collecte sur les SCPI atteint 2,4 Mds d’euros et celle sur le financement participatif en immobilier 62 Mds € mais avec une croissance de 72 % par rapport à 2017.

Les différences se situent aussi sur les modalités d’investissement :

-          Les SCPI permettent d’investir dans l’existant (des bureaux ou locaux commerciaux à plus de 90 %).

-          Les projets soutenus par le crowdfunding immobilier sont essentiellement des dossiers de promotion immobilière (construction) pour près de 60 % résidentiels. 

Pour ce qui est de la majorité des dossiers soutenus par le financement participatif, la promotion immobilière permet des rendements entre 8 à 10 % sur des durées relativement limitées (1 à 2 ans) et assujettis à la flat tax (sous la forme d’obligations pour 99 % des dossiers levés) à comparer avec les 4,4 % de taux de distribution sur valeur de marché des SCPI (moyenne ASPIM). Les revenus des SCPI sont soumis au régime des revenus fonciers, donc sans bénéficier de la flat tax.

Les risques sont également différents

Les risques des SCPI se situent au niveau de la revente des parts et du second marché.

Pour ce qui est des dossiers de promotion immobilière proposés par le financement participatif, il existe deux risques :

-          L’un (avec un taux actuel de 2 %) est celui de la défaillance du promoteur, entrainant la perte des fonds

-          L’autre est un retard dans le remboursement des sommes prêtées par l’investisseur particulier et il représente environ 11 % des dossiers actuels.

Il convient donc d’analyser soigneusement le dossier présenté par le promoteur (permis de construire, taux de pré-commercialisation, garantie bancaire, santé financière du promoteur et de ses activités annexes (Cf. la faillite du groupe Terial provenant du déficit d'autres activités que celle de promotion immobilière).

Notons que la société de gestion des SCPI est un Prestataire de Service d’Investissement agrée par l’AMF alors que l’organisme proposant le financement participatif peut bénéficier d’un contrôle allégé sous la forme du statut de conseiller en investissement participatif ou d’intermédiaire en financement participatif. Il convient d’ailleurs de vérifier que l’organisme de crowdfunding possède l’un de ces statuts sur le site de l’Orias.