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SCPI : Par voix directe ou assurance-vie ?

Article publié le 16/09/2019

Les SCPI et l’assurance-vie arrivent en tête des placements préférés des français. Les premières ont rapporté 4,35% nets * en 2018 et la seconde bénéficie de certains avantages fiscaux. Il peut être tentant de détenir ces parts de SCPI via un contrat d’assurance-vie pour concilier les avantages de chacun de ces deux placements, mais ce choix n’est pas forcément judicieux.

SCPI en assurance-vie : un choix restreint de SCPI
Si vous investissez en direct, vous avez le choix entre 175 SCPI différentes. Investir dans des SCPI via un contrat d’assurance-vie restreint sensiblement cette offre. En effet, seule une vingtaine de SCPI y sont éligibles et vous vous privez d’un grand nombre de SCPI performantes.

SCPI en assurance-vie : pas de financement à crédit
Contrairement à une acquisition en direct, l’achat de parts de SCPI dans le cadre de l’assurance-vie ne peut pas être financé à crédit. Vous vous privez ainsi d’un appréciable « effet de levier ». En effet, l’emprunt vous permet de vous constituer un patrimoine rapidement. Son intérêt est encore accru lorsque les taux d’intérêt sont inférieurs au rendement perçu, comme c’est le cas depuis quelques années.

SCPI en assurance-vie : des loyers amputés
Seulement 85% des revenus des SCPI logés dans un contrat d’assurance-vie sont reversés à l’associé, le reste étant retenu par l’assureur. En détenant vos SCPI en direct, l’intégralité des loyers vous est reversée chaque trimestre.

À savoir
Certaines sociétés de gestion, comme Corum, ont fait le choix de verser les loyers mensuellement. Cela peut vous aider à compléter votre retraite ou à rembourser l’échéance du prêt ayant servi à financer l’acquisition de vos parts de SCPI.

SCPI en assurance-vie : des frais élevés
En logeant vos parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie, vous bénéficiez d’une fiscalité allégée. Si vous faites un rachat sur un contrat ouvert depuis le 27 septembre 2017 (ou pour les souscriptions effectuées à compter de cette date), vous avez le choix entre le prélèvement forfaitaire unique (PFU) à 24,7 % ou 30 % (en fonction  de l’âge du contrat et des montants versés) et une imposition à l’impôt sur le revenu à votre TMI (en pratique, cette option est intéressante uniquement si votre TMI est inférieur à 14 %). A noter : en cas de rachat après huit ans, vous bénéficiez d’un abattement annuel sur les produits de 4600 euros pour une personne seule et de 9200 euros pour un couple marié ou pacsé soumis à imposition commune.

Cette fiscalité est généralement inférieure à celle applicable aux revenus des SCPI détenues en direct. Ces derniers sont imposés au Taux Marginal d’Imposition (TMI) du porteur de parts, soit entre 6 et 45%**. Cependant, aux frais de gestion de la SCPI viennent s’ajouter ceux du contrat d’assurance-vie. Cet empilement de frais réduit généralement l’intérêt fiscal de l’assurance-vie et la rentabilité de vos parts.

Les SCPI via un contrat d’assurance-vie : une fausse bonne idée
Choix, financement, rendement, fiscalité, frais… il apparaît préférable de détenir des SCPI en direct. D’autant que des solutions existent pour alléger la fiscalité pesant sur les loyers : financement à crédit pour imputer les intérêts sur les revenus locatifs, acquisition de la seule nue-propriété, achat de SCPI européennes…

Corum Origin et Corum XL affichent les meilleures performances du marché avec respectivement 7,28%* et 7,91%* de rendement en 2018. Elles ne sont pas accessibles via assurance-vie.

*Sources : Aspim/IEIF

**majorés des prélèvements sociaux à 17,2% (taux appliqué en 2019).

Comme tout placement immobilier, il existe un risque de perte en capital dû à l’évolution des marchés immobiliers et du cours des devises, les revenus ne sont pas garantis. Ils peuvent varier à la hausse comme à la baisse en fonction de la performance du fond. La SCPI est un investissement long terme avec un horizon de placement recommandé de 10 ans. La liquidité est limitée, la société de gestion ne garantit pas le rachat des parts. Et comme tout placement, les performances passées, ne préjugent pas des performances futures.

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