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Censi-Bouvard

Comment réaliser un investissement immobilier dans le neuf sans apport ?

Publié le 06/09/2019

Avec des taux de crédit immobilier au plus bas, il est désormais possible de financer à 100 % son acquisition dans l'immobilier neuf par la banque, sans apport. En contrepartie, la banque tient généralement compte de la pérennité de vos revenus et de la solidité de votre compte.

L’investissement locatif Pinel pour défiscaliser
Emprunter sans apport dans le neuf n'a jamais été aussi accessible. Avec des niveaux de taux de crédit immobilier moyens à 1,29 % en mai 2019 (1,20 % en juillet 2019), hors frais d'assurances, il est possible d'emprunter plus longtemps, pour des mensualités plus faibles. Toutefois, l'idéal est encore d'acheter pour investir, notamment en passant par le dispositif d'investissement locatif Pinel. Dans son calcul, l'établissement bancaire prend alors en compte les mensualités des loyers versées par le futur locataire. À cela s'ajoute le montant de la défiscalisation (12 %, 18 % ou 21 % de la valeur du bien). Ainsi, l’épargne mensuelle de l'investisseur est considérablement faible et il se crée un patrimoine immobilier à moindre coût.

L’avantage Censi-Bouvard pour emprunter sans apport
S'appuyer sur le Censi-Bouvard reste une autre solution efficace pour un investissement dans l’immobilier neuf. Ce dispositif s’applique à l’achat d’un logement meublé destiné à la location dans une résidence services (résidences étudiantes, résidences seniors...). Vous profitez également d'une réduction d'impôts de 11 % du prix hors taxe, dans la limite de 300 000 €, sur 9 ans, soit 33 000 € par an. Les loyers perçus, en complément de la déduction d'impôt, rassureront la banque et permettront à l’investisseur de limiter le montant de son apport personnel.

Le prêt à taux zéro pour les primo-accédants
Permettre aux primo-accédants modestes d’acheter un logement neuf, c’est le but du Prêt à Taux Zéro (PTZ). Ce prêt aidé par l’État finance, dans certains cas, jusqu'à 40 % du coût total de l’acquisition, sous certaines conditions. La somme allouée peut alors substituer l’apport. Elle dépend à la fois du niveau de ressources de l'emprunteur, du lieu où il souhaite acheter (zone A, B1, B2, C) et de la composition du foyer. Un célibataire habitant à Lyon (zone A) et souhaitant recourir à un PTZ pour financer l'acquisition d'un bien neuf à 175 000 € bénéficie de 70 000 € en recourant à un PTZ (soit 40 % du coût total de l'acquisition). Cet apport est un atout de taille pour rassurer l'établissement bancaire. Le remboursement du prêt à taux zéro est différé de 5 ans, 10 ans ou 15 ans, en fonction des revenus de l'emprunteur.

Quel placement immobilier en loi Pinel ?
Le dispositif profite davantage aux contribuables dont le niveau d'imposition annuel est compris entre 3 000 € et 10 000 €. Sur 12 ans, le Pinel permet de d’économiser jusqu'à 63 000 € de réduction d'impôt.

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