Investissement immobilier : comment calculer sa rentabilité locative ?

Placement immobilier : qu'est-ce que la rentabilité locative ?

La rentabilité mesure, dans l'immobilier, la performance d'un investissement locatif. Elle permet de déterminer le ratio entre l’apport d’une mise en location d'un appartement ou d'une maison et le prix d'achat du bien. Dans l'immobilier, les niveaux de rentabilité varient de 2 % à 7 % selon les professionnels du secteur. Plus le prix du bien est élevé, comme à Paris ou dans certaines villes de la petite couronne proche de la capitale (Neuilly-sur-Seine, Boulogne-Billancourt...), plus le niveau de rentabilité est faible. En effet, les loyers, charges comprises, ne sont généralement pas assez élevés pour couvrir le montant de l'opération immobilière. L'avantage de se placer sur ces communes, pour un investisseur, est d'attendre la valorisation du bien immobilier avec le temps. Il peut ensuite le revendre, pour réaliser une belle plus-value. À l'inverse, dans le cas d’un prix à l’achat raisonnable avec des loyers suffisants, la rentabilité locative est élevée. L’équation est d’autant plus vraie si la demande locative est forte.

Investissement immobilier : la rentabilité brute

Pour calculer la rentabilité brute d'un bien, il suffit de diviser le montant des loyers à l'année par le prix du logement, en multipliant le résultat par 100. Par exemple, pour un T2 de 50 m² acheté à Toulouse 150 000 euros et loué 650 euros par mois charges comprises, la rentabilité brute sera de 5,2 % (650 x 12 /150.000 x 100 = 5,2). Le calcul de la rentabilité brute dégagée par un bien permet, au moment de l'achat, de comparer à partir de données objectives les performances d'un bien immobilier. Ainsi, l’investisseur peut faire son choix rationnellement.

Investissement immobilier : la rentabilité nette

Pour connaître la rentabilité nette d'un bien immobilier, il faut prendre en compte l'ensemble des charges et la fiscalité appliquée au logement mis en location. Ces informations varient beaucoup selon l’immeuble et la commune. Pour obtenir le résultat, il faut retrancher au montant annuel des loyers la taxe foncière, les charges non récupérables sur le locataire et les frais de gestion. Toujours dans notre exemple toulousain, au loyer annuel de 7 800 euros pour un T2, on retire 600 euros de taxe foncière, 10 % de frais de gestion et 500 euros de charges non récupérables. Le nouveau loyer annuel est alors de 5 920 euros. La rentabilité nette de charge est alors de 3,9 % (5 920/150 000 x 100 = 3,9).