Investissement Pinel : quelles sont les meilleures villes pour investir ?

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Publié le 15/07/2021

Le dispositif d'investissement locatif Pinel permet de bénéficier de déductions d'impôts, à condition de mettre en location un bien pour une certaine durée. L’investissement Pinel peut s'avérer très rentable pour l’acquéreur, surtout s'il mise au préalable sur la bonne ville.

Dispositif Pinel : comment obtenir une belle rentabilité ?

Pour obtenir une solide rentabilité locative, entre 4 et 5%, l'idéal est de bien se positionner. Par exemple, investissez en périphérie des grandes métropoles (Villeurbanne près de Lyon, Talence à côté de Bordeaux…). Les prix de l'immobilier y sont plus abordables qu'en centre-ville, pour des niveaux de loyer très corrects, malgré les plafonds imposés par le dispositif Pinel. Plus le plafond de loyer Pinel est proche des loyers du marché, plus la rentabilité locative est élevée. Par exemple, à Angers (zone B1), le niveau de loyer de marché est de 10,9 €/m² en février 2020 selon l’Observatoire des loyers Clameur, pour un plafond de loyer Pinel de 10,44 €/m² cette même année (Source : « Les plafonds de la loi Pinel » - Loi-Pinel.fr). Idem pour Nîmes (zone B1) où le niveau de loyer de marché moyen est à 10,5 €/m² en février 2020, selon l’Observatoire des loyers Clameur. Généralement, les villes situées en zone B1 sont très intéressantes si l'on recherche un rendement important, auquel viennent s'ajouter les réductions d’impôt.

Dispositif Pinel : où investir pour faire une plus-value à la vente ?

Pour un investissement Pinel en vue d'une plus-value, le meilleur choix reste l'hyper-centre d'une grande capitale régionale (Bordeaux, Nantes, Montpellier, Lille…). Les prix des biens neufs proposés à la vente sont un peu plus élevés et la rentabilité locative de l'investisseur plus faible, par rapport à un investissement en périphérie. Toutefois, après un engagement de location sur 9 ans, si l'investisseur souhaite vendre, la plus-value est quasi assurée. Les métropoles régionales de la façade atlantique, telles que Nantes, Rennes ou Bordeaux, bénéficient d'une très forte attraction depuis plusieurs années. Les infrastructures (écoles, bureaux, commerces, transports en commun) sont nombreuses et participent à la valorisation de l'immobilier.  Une plus-value conséquente est envisageable dans ces villes bien que, pour certaines d’entre elles, l’engouement se soit tassé au profit de zones plus rurales.

Vers un dispositif Pinel remanié

Le dispositif Pinel a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2024. Toutefois, il va connaitre des évolutions au fil du temps. Dès le 1er janvier 2023, les réductions d’impôts seront revues à la baisse. Un engagement de 6 ans autorisera une baisse d’impôt de 10,5 % au lieu de 12 %. Un engagement de 9 ans autorisera une baisse d’impôt de 15 % au lieu de 18 %. Un engagement de 12 ans autorisera une baisse d’impôt de 17,5 % au lieu de 21 %. À partir du 1er janvier 2024, les déductions reculeront de nouveau, ils passeront: de 9 à 10,5 % pour un engagement de 6 ans, de 12 à 15 % pour un engagement de 9 ans et de 14 à 17,5 % pour un engagement de 12 ans.