Les avantages du statut LMNP

Dispositif LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) : un statut simple à créer

Le statut Loueur en Meublé Non Professionnel permet à un investisseur d’acquérir un bien immobilier (neuf ou ancien) afin de le louer meublé. Le logement doit comporter les éléments mobiliers nécessaires à une occupation normale par le locataire (literie, vaisselle, table…).

Pour obtenir le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) il faut simplement se déclarer au Greffe du Tribunal de Commerce, de la ville dans laquelle se situe la location meublée, en remplissant le formulaire CERFA POi (Cerfa 11 921) de déclaration de début d’activité. Cette démarche doit intervenir dans les 15 jours suivant le début de la location.

Achat LMNP dans le neuf : une fiscalité avantageuse

L'autre atout d’investir en statut LMNP reste sa fiscalité. L’investissement en location meublée présente de nombreux avantages : un loyer 15 à 20% ⁽¹⁾ plus élevé que la location classique et une fiscalité des plus intéressantes. Car l’investisseur peut, au moment de la déclaration de ses revenus fonciers, opter entre 2 régimes fiscaux :

• Il peut choisir le régime fiscal micro-bic, si ses revenus LMNP ne dépassent pas les 72 600 euros par an (ou 176 200 € pour des meublés tourisme classés). Grâce à ce dispositif, il perçoit un abattement de 50% sur ses revenus ou de 71% en cas de classement du bien en meublé de tourisme. Le résultat vient ensuite s’ajouter aux autres revenus de l’investisseur pour être soumis au barème progressif de l’Impôt sur le Revenu (IR) et aux prélèvements sociaux de 17.20 %.

• Second choix possible, le régime réel s'adresse aux personnes dont les recettes dépassent les 72 600 euros. Ce dispositif fiscal permet d’amortir la valeur du bien, du mobilier, des travaux, et de déduire toutes les dépenses liées à l’activité (charges de copropriété, frais d’acquisition, honoraires d’agence, intérêts d’emprunt…). De plus, si l'investisseur déclare un déficit sur ses revenus fonciers, celui-ci pourra être imputé sur les revenus locatifs des 10 années fiscales suivantes ⁽²⁾. Le régime réel est donc plus complexe que le micro-bic et nécessite la tenue d’une comptabilité ainsi que l’établissement d’un plan d’amortissement. Précisons que lorsqu’il remplit sa déclaration n° 2033, l’investisseur doit y ajouter un bilan, un tableau des immobilisations et amortissements et un relevé des provisions.

 L’absence de gestion immobilière

Les investisseurs en résidences de services (seniors, étudiantes) sont éligibles au statut LMNP. Une formule séduisante car, ces résidences sont confiées à un exploitant par le biais d’un bail commercial de 9 ans signé avec l’investisseur. C’est le gestionnaire de la résidence de services qui est locataire du bien. Le propriétaire perçoit donc des loyers sécurisés que le logement soit vide ou occupé. Si l'investisseur recourt, dans le même temps, au dispositif Censi-bouvard, il bénéficie d’une réduction d'impôt sur la valeur du bien hors taxes, équivalente à 11% du prix de revient du logement plafonné à 300.000 € HT. La réduction est étalée de manière linéaire, sur 9 ans reconductibles. Attention toutefois, ce dispositif n’est en vigueur que jusqu’au 31 décembre 2021.

Quelle imposition de la plus-value ?

En bénéficiant de l'amortissement au régime réel, on pourrait supposer sa réintégration au moment de la vente du bien dans le calcul de la plus-values. Cette hypothèse est fausse. Les plus-values immobilières sont exonérées au bout de 22 ans de détention en termes d’impôts sur le revenu. Toutefois, il faut attendre 30 ans pour être également exonéré de prélèvements sociaux. En cas de revente du bien, l'investisseur sera imposé sur les plus-values réalisées si le bien est détenu depuis moins de 22 ans (19 %) ⁽³⁾. Il sera également redevable des prélèvements sociaux (17,2 %) ⁽³⁾. Pour être exonéré de toutes les taxes, il lui faut détenir le bien pendant au moins 30 ans ⁽³⁾.

⁽¹⁾ Source : « Louer vide ou meublé : quelles différences ? », PAP.fr - novembre 2021
⁽²⁾ Source : « RFPI - Revenus fonciers - Modalités d'imputation des déficits fonciers », Bofip.impots.gouv.fr – septembre 2017
⁽³⁾ Source : Impots.gouv.fr