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Censi-Bouvard

Dispositif Censi-Bouvard : que faire après les 9 ans de location ?

Publié le 21/11/2019

Les premiers investissements en Censi-Bouvard, réalisés en 2009, touchent à leur terme. Revente ou conservation du bien, réengagement en Censi-Bouvard : quelle stratégie adopter pour continuer à optimiser sa fiscalité ?

D'après les spécialistes de l'immobilier géré, l'année 2019 pourrait marquer le début d'un cycle important de vente de logements achetés dans le cadre du Censi-Bouvard. Ces derniers prévoient jusqu'à 12 000 transactions pour cette même année.

Dispositif Censi-Bouvard : transférer sa propriété

Avec le transfert de propriété, l'investisseur réalise une vente avec réemploi, ce qui signifie qu'il peut placer son capital dans un environnement fiscal plus favorable. Cette option permet à l'investisseur de conserver le régime des plus-values au moment du transfert. Il n'a pas à reverser le montant de la TVA si le bénéficiaire du bien est également soumis à la TVA de plein droit ou sur option. Il est recommandé, en cas de transfert de propriété, d'être aidé par un expert fiscaliste. 


Dispositif Censi-Bouvard : l'échange de bien 

Cette méthode permet à un investisseur de réduire ses droitsd'enregistrement. Les émoluments proportionnels sont calculés en pourcentage de la valeur d’un seul des deux lots. En cas de différence de valeur, les droits d’enregistrement sont calculés pour la valeur la plus faible. La différence, appelée la "soulte", est soumise aux droits d’enregistrement normaux et aux émoluments proportionnels, entre les mains du propriétaire ayant reçu l’échange le plus élevé. Là encore, il est recommandé d'être conseillé par un expert.

Dispositif Censi-Bouvard : vendre pour réinvestir en LMNP

Il est possible pour l'investisseur de céder son bien. Gâce à la vente, il peut se constituer un apport et contracter un prêt immobilier. Par la suite, il peut choisir de réinvestir dans l'immobilier neuf, soit via un nouveau Censi-Bouvard, soit en achetant en LMNP classique. Il profite alors non seulement d'une rentabilité attractive, sans charge, mais aussi d'une fiscalité plus avantageuse qu'à travers une location vide. Les loyers lui sont garantis par l'exploitant et l'amortissement lui permet de profiter de revenus locatifs très faiblement fiscalisés.

Résidence étudiante : un actif facile à vendre 

Avec la pénurie de logements destinés aux jeunes du supérieur, la résidence étudiante semble être l'actif le plus prisé par les investisseurs, même sur le marché secondaire. Si le bien se situe dans une ville dynamique, avec de nombreux pôles universitaires et non loin des transports en commun, l'investisseur souhaitant vendre peut espérer une plus-value de l'ordre de 5 % à 10 %.

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