Dispositif Censi-Bouvard : que faire après les 9 ans de location ?

Depuis 2019, les agences spécialisées dans la revente d’appartements en résidences services enregistrent un boom des transactions. Les premiers Censi-Bouvard se terminent et le marché devrait demeurer dynamique dans les années à venir avec plus de 10 000 transactions par an selon les experts. Des biens qui attirent, malgré la crise sanitaire, les investisseurs qui ont épargné et cherchent un placement attractif (entre 3 % et 4,5 % de rendement net de charges et de fiscalité, en moyenne selon LB2S) et peu risqué, le bien étant déjà en exploitation au moment de l’achat.

Dispositif Censi-Bouvard : transférer sa propriété

Avec le transfert de propriété, l'investisseur réalise une vente avec réemploi, ce qui signifie qu'il peut placer son capital dans un environnement fiscal plus favorable. Cette option permet à l'investisseur de conserver le régime des plus-values au moment du transfert. Il n'a pas à reverser le montant de la TVA si le bénéficiaire du bien est également soumis à la TVA de plein droit ou sur option. Il est recommandé, en cas de transfert de propriété, d'être aidé par un expert fiscaliste.

Dispositif Censi-Bouvard : l'échange de bien

Cette méthode permet à un investisseur de réduire ses droits d'enregistrement. Les émoluments proportionnels sont calculés en pourcentage de la valeur d’un seul des deux lots. En cas de différence de valeur, les droits d’enregistrement sont calculés pour la valeur la plus faible. La différence, appelée la "soulte", est soumise aux droits d’enregistrement normaux et aux émoluments proportionnels, entre les mains du propriétaire ayant reçu l’échange le plus élevé. Là encore, il est recommandé d'être conseillé par un expert.

Dispositif Censi-Bouvard : vendre pour réinvestir en LMNP

Il est possible pour l'investisseur de céder son bien. Grâce à la vente, il peut se constituer un apport et contracter un prêt immobilier. Par la suite, il peut choisir de réinvestir dans l'immobilier neuf, soit via un nouveau Censi-Bouvard à condition qu’il soit contracté avant le 31 décembre 2021, soit en achetant en LMNP classique. Il profite alors non seulement d'une rentabilité attractive, sans charge, mais aussi d'une fiscalité plus avantageuse qu'à travers une location vide. Les loyers lui sont sécurisés par l'exploitant et l'amortissement lui permet de profiter de revenus locatifs très faiblement fiscalisés.