Investissement Pinel : comment calculer son plafond de loyer ?

Qu'est-ce que le plafond de loyer en Pinel ?

Dans le cadre du dispositif Pinel, le loyer appliqué à la mise en location du bien est plafonné. Les montants maximums à mettre en place sont renouvelés tous les ans par décrets et diffèrent selon les territoires.

Pour l'année 2021, le plafond de loyer est de :

• 17,55 euros/m² en zone Abis (Paris et sa petite couronne)
• 13,04 euros/m² pour la zone A (l'ensemble des agglomérations d'Île-de-France, Lyon…)
• 10,51 euros/m² pour la zone B1 (Lille, Nantes et l'ensemble des grandes métropoles régionales)

Depuis le 1er janvier 2018, la zone B2 n’est plus éligible au dispositif.

Investissement Pinel : le coefficient multiplicateur

Afin de fixer le loyer d’un bien, il est nécessaire de calculer le coefficient multiplicateur pour loyer Pinel. Il s’obtient via la formule suivante : (19/ Surface utile) + 0.7. Le coefficient multiplicateur ne peut dépasser 1,2. Par exemple, pour la location d'un T2 de 40 m² situé à Nantes (zone B1), le calcul est le suivant : (0,7 + 19/40) = 1,17. Cela signifie que le loyer peut être 1,17 fois plus cher que le plafond prévu à Nantes. Enfin, pour connaître le montant maximum de loyer à appliquer, il faudra recourir à la formule suivante : barême loyer Pinel x coefficient multiplicateur x surface utile, soit dans notre exemple : 10,51x1,17x40 =491,86. Cette méthode permet de tenir compte de la réalité du marché locatif, le loyer des petites surfaces étant plus élevé que les grandes. Précisons que pour déterminer la surface habitable, l'investisseur prend en compte la superficie du bien, à laquelle il ajoute la moitié de celles des annexes (caves, balcons, remises…), dans la limite de 8m² par logement.

Dispositif loi Pinel : l’importance du loyer

Déterminer le loyer applicable dans le cadre d'un Pinel est fondamental pour calculer la rentabilité locative de son investissement. Si l’objectif de l’investisseur est d’obtenir une rentabilité locative élevée, il est nécessaire d’être stratégique. Si le plafond de loyer est trop faible par rapport au loyer du marché, même en tenant compte de la baisse d'impôt, le choix d’un investissement Pinel est périlleux. L'idéal est d'obtenir un plafond proche du niveau des loyers de marché. Par exemple, à Nîmes les professionnels estiment le loyer moyen à 11 euros/m² ⁽¹⁾. Le plafond de loyer Pinel, quant à lui, est de 10,51 euros/m² ⁽¹⁾.

⁽¹⁾ Source : Seloger.com