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Censi-Bouvard

Dispositif Censi-Bouvard : réussir son investissement locatif

Publié le 03/12/2019

Prorogé jusqu’au 31 décembre 2021, le dispositif de défiscalisation immobilière Censi-Bouvard propose de nombreux avantages. Comme pour tout investissement, il est fondamental de se renseigner sur le bien que l'on souhaite acquérir avant de se lancer. Quels sont nos conseils pour éviter les pièges et réussir son placement immobilier ?

Le dispositif Censi-Bouvard permet d'investir dans des résidences services. L’investisseur bénéficie, en retour, d'une réduction de l'impôt sur le revenu de 11 % du prix d'acquisition, dans la limite de 300 000 HT. Cette baisse d'impôt s'étale de façon linéaire sur 9 ans. Elle est reportable 6 ans si son montant dépasse celui de l'impôt à payer par le contribuable.

Dispositif Censi-Bouvard : trouver l'emplacement idéal pour investir

Comme toute acquisition immobilière, la réussite d'un bon Censi-Bouvard est avant tout une affaire d'emplacement. Pour l’achat d’une résidence étudiante, il est conseillé de miser avant tout sur les programmes neufs dans les grandes métropoles régionales (Nantes, Bordeaux, Toulouse, Marseille). L'ensemble des communes de la petite couronne francilienne sont aussi recommandées. La ville de Montpellier fait exception à la règle. Dans cette commune, selon les spécialistes, le marché de la résidence étudiante est l'un des plus saturé de France. 

L'avantage du Censi-Bouvard est de n'être soumis à aucun zonage. Pour réussir son investissement, il est important de miser sur les villes étudiantes, où le marché locatif est très tendu, notamment sur les logements destinés aux jeunes. C'est le cas de l'ensemble des grandes métropoles universitaires du pays comme Lille, Paris et sa petite couronne, Lyon, Marseille, Aix-en-Provence ou encore Bordeaux. Pour les villes moyennes, l'acheteur peut opter pour celles où les jeunes sont très nombreux, comme à la Rochelle ou Tours. Actuellement, ces communes souffrent d'une pénurie de logements étudiants.

Dans le cadre d’un investissement locatif Censi-Bouvard, le bien doit être proche des transports en commun, de préférence en centre-ville ou près des pôles universitaires. La règle est quasiment similaire pour les résidences seniors. En région, les communes situées au sud du pays ou le long de la façade atlantique offrent parmi les meilleures rentabilités. Il en est de même pour Paris et sa petite couronne.

Investissement locatif Censi-Bouvard : scruter à la loupe le bail commercial

Le bail commercial doit préciser le montant exact du loyer et son évolution au fil du temps. Il comprend également le taux de rendement locatif garanti par l'exploitant, tout comme la répartition des charges entre le gestionnaire et le propriétaire.

Réussir un Censi-Bouvard : la qualité du gestionnaire

Dans le cadre d’un investissement en résidence gérée, le choix du gestionnaire s'avère capital. Aujourd'hui, le marché est épuré. Les exploitants les moins sérieux dans leur gestion ont fait faillite. Toutefois, la vigilance reste de mise. Pour trouver un bon exploitant, l'investisseur doit réaliser un véritable travail d'enquête. Il peut se renseigner sur le web ou visiter une résidence gérée par l’exploitant pressenti. Dans le neuf, le gestionnaire est « imposé » mais généralement choisi pour son savoir-faire. L’investisseur peut donc demander des informations au promoteur et/ou se renseigner sur le gestionnaire. L’investisseur s’assure ainsi de la bonne tenue du bâtiment ou du taux d’occupation de l’immeuble. Cette étape est capitale : si le gestionnaire ne tient pas les engagements pris dans le bail et se retire, le particulier s’expose à d’important délais pour parvenir à louer son logement. 

La répartition des charges

Le bail commercial doit spécifier clairement, dans les articles 605 et 606 du contrat, comment s'organise la répartition des charges entre le bailleur et l'exploitant. L'article 605 recense en règle générale, l'ensemble des charges courantes assumées par l'exploitant tandis que l'article 606 fait référence aux gros travaux (ravalement de façade) pris en charge par l'investisseur.

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