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Pourquoi investir en résidence services ?

Publié le 02/01/2020

Acheter un bien en résidences services dans le but de le louer constitue un investissement fiscalement avantageux. Les contraintes de gestion locative en moins. Focus sur cet investissement.

Investissement immobilier : qu'est-ce qu'une résidence services ?

Les résidences gérées avec services désignent des immeubles dont les appartements sont meublés et équipés. Ces résidences proposent des prestations et services ciblés (accueil, petit-déjeuner, fourniture du linge, ménage…), suivant les occupants. Elles regroupent les résidences étudiantes, les résidences seniors, les Ehpad (Etablissement d'Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes) ou encore les résidences de tourisme et d'affaires. Ces structures sont toutes en pleine expansion. Pour sélectionner l'actif le plus intéressant, l’investisseur doit prendre en compte différents critères, comme la localisation du bien (centre-ville, proche des transports en commun), le prix de vente et les niveaux de rendements proposés par l'exploitant. C’est la seconde spécificité des résidences services. Elles sont gérées par un organisme et épargnent à l’investisseur toute gestion locative.  Les loyers sont garantis par cette même entité. Elle se charge de trouver les locataires, de régler l'ensemble des charges et de veiller à limiter la vacance locative. 

Investissement locatif : une fiscalité attractive

En optant pour la location meublée, l'investisseur peut sur le plan fiscal réduire ses impôts ou percevoir des revenus défiscalisés Dans le premier cas, il lui faudra recourir au dispositif Censi-Bouvard. Réduire ses impôts, percevoir des revenus complémentaires défiscalisés ou préparer sa retraite… suivant ses objectifs d’investissement, l’investisseur a la possibilité de s’orienter vers le régime fiscal le plus pertinent. Par exemple s’il souhaite uniquement profiter d’une opération de défiscalisation il peut recourir au dispositif Censi-Bouvard. Ce mécanisme permet de réduire le montant de ses impôts à hauteur de 11 % du prix du bien acheté, dans la limite de 300 000 € HT. La seule condition reste de mettre le bien en location durant 9 ans, auprès d'un exploitant. L’investisseur peut aussi s’appuyer uniquement sur le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et profiter ainsi d'une fiscalité avantageuse. Par exemple, s’il déclare les revenus qu'il perçoit au régime réel, il déduit de ses revenus locatifs l'ensemble de ses charges. Il peut alors amortir le mobilier et l'immobilier en créant du déficit foncier. Dans les deux cas, il récupère également le montant de la TVA sur le prix du bien, soit une économie de 20 %. S’il utilise le régime micro-bic, il bénéficiera d'un abattement fiscal de 50 % sur les revenus déclarés.

Investir en résidence service : trouver le bail adapté

Outre la nature du bien et son emplacement, l'un des points les plus importants en résidence gérée est le contrat de location. Le bail commercial d’un investissement locatif neuf définit en détail la nature des rapports de l'acquéreur avec l'exploitant. Il faut s’intéresser à la durée de location, généralement comprise entre 9 ans et 12 ans, la date de résiliation possible du contrat, le montant des loyers, s'ils sont garantis par le professionnel, et si les sommes affichées tiennent compte de la vacance locative. Le bail commercial détermine également les conditions de versement du loyer (mensuel ou trimestriel).

Une bonne répartition des charges

Si l'investisseur n'est pas redevable des charges courantes du logement, il doit néanmoins s'acquitter du paiement des gros travaux : ravalement de façade, changement de toiture…

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