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Pinel

Investissement Pinel : petite ou grande surface ?

Publié le 03/01/2020

Il paraît souvent plus avantageux d'opter pour une petite surface, si on tient compte du coefficient multiplicateur appliqué au plafond de loyer en Pinel. D'autres facteurs, comme les spécificités du marché locatif local ou le turn over important propres aux studios, plaident en faveur des grands logements.

Investissement Pinel : les avantages des petites surfaces 

Le prix est souvent la première raison qui pousse l'investisseur en Pinel à opter pour un studio, même s’ils ne représentent que 8% de l’offre de logements ou un deux-pièces 32%, selon le Commissariat général au développement durable. Car Les petites surfaces sont moins chères que les grandes. Elles sont également plus faciles à louer dans les villes dites en zone tendue, c’est-à-dire là où la demande locative est la plus forte (Paris, Lyon, Bordeaux…) et où les étudiants sont très nombreux.

Par ailleurs, les loyers Pinel sont toujours plus élevés dans les petites surfaces. Pour déterminer le montant à appliquer, l’investisseur utilise un coefficient multiplicateur. Ce dernier permet de déterminer le montant maximum de loyer que le propriétaire peut instaurer. Pour le calculer, il suffit de multiplier le plafond de référence par la surface du logement. Le résultat est ensuite affecté d’un coefficient (0,7 + 19/S) où S représente la surface. Ce coefficient, arrondi à la deuxième décimale, ne peut excéder 1,2.

Ainsi, pour un 38 mètres carrés, le coefficient se situe à son maximum (1,2), permettant de majorer le loyer de 20% par rapport au plafond. En revanche, plus on s’écarte des 63 mètres carrés (coefficient de 1), plus les loyers sont minorés.

Investissement Pinel : les atouts des grandes surfaces 

Acheter une grande surface en Pinel permet de sécuriser son investissement. L’offre locative sur ces catégories de logement est peu importante, ce qui en fait un produit très demandé se louant rapidement. En règle générale, les locataires optant pour un T4 ou un T5 sont des familles. Ils déménagent moins et occupent le logement plus longtemps.

Cela limite la vacance locative et les travaux à réaliser dans l'appartement s’il y en a, contrairement aux petites surfaces qui souffrent d'un turn over important. En effet, les occupants de studio sont, la plupart du temps, très mobiles. Cela peut conduire à des périodes de vacances locatives plus ou moins longues. Des travaux sont à prévoir du fait de la rotation locative importante. 

Le risque d'impayé est réduit quand le bien est loué à un couple, le loyer reposant généralement sur 2 salaires au lieu d’un. De plus, certains territoires de la zone A ou B1 se prêtent davantage aux grandes surfaces comme Chaumont-en-Vexin (B1) ou encore Arpajon (A), du fait de leur sociologie. 

Les appartements ont la cote 

Selon une étude publiée par le Crédit Foncier en 2018, les investisseurs se tournent en grande majorité vers les appartements. 92 % des personnes sondées les privilégient contre seulement 8 % pour les maisons. La cote de popularité de ces dernières, auprès des investisseurs, recule. En 2012, 11 % des investisseurs louaient des maisons.

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