Investissement Pinel : petite ou grande surface ?

Investissement Pinel : les avantages des petites surfaces

Le prix est souvent la première raison qui pousse l'investisseur en Pinel à opter pour un studio ou un deux-pièces, même s’ils ne représentent respectivement que 8% et 19% de l’offre de logements, selon une note publiée en novembre 2019 par le Commissariat général au développement durable. Car Les petites surfaces sont moins chères que les grandes. Elles sont également plus faciles à louer dans les villes dites en zone tendue, c’est-à-dire là où la demande locative est la plus forte (Paris, Lyon, Bordeaux…) et où les étudiants sont très nombreux.

Par ailleurs, les loyers Pinel sont toujours plus élevés dans les petites surfaces. Pour déterminer le montant à appliquer, l’investisseur utilise un coefficient multiplicateur. Ce dernier permet de déterminer le montant maximum de loyer que le propriétaire peut instaurer. Le calcul du coefficient multiplicateur en zone Pinel est le suivant : (19/Surface Utile) + 0,7.  Ce coefficient, arrondi à la deuxième décimale, ne peut excéder 1,2.

Ainsi, pour un 38 mètres carrés, le coefficient se situe à son maximum (1,2), permettant de majorer le loyer de 20% par rapport au plafond. En revanche, plus on s’écarte des 63 mètres carrés (coefficient de 1), plus les loyers sont minorés.

Investissement Pinel : les atouts des grandes surfaces ⁽¹⁾

Acheter une grande surface en Pinel permet de sécuriser son investissement. L’offre locative sur ces catégories de logement est peu importante, ce qui en fait un produit très demandé se louant rapidement. En règle générale, les locataires optant pour un T4 ou un T5 sont des familles. Ils déménagent moins et occupent le logement plus longtemps.

Cela limite la vacance locative et les travaux à réaliser dans l'appartement s’il y en a, contrairement aux petites surfaces qui souffrent d'un turn over important. En effet, les occupants de studio sont, la plupart du temps, très mobiles. Cela peut conduire à des périodes de vacances locatives plus ou moins longues. Des travaux sont à prévoir du fait de la rotation locative importante.

Le risque d'impayé est réduit quand le bien est loué à un couple, le loyer reposant généralement sur 2 salaires au lieu d’un. De plus, certains territoires de la zone A ou B1 se prêtent davantage aux grandes surfaces comme Chaumont-en-Vexin (B1) ou encore Arpajon (A), du fait de leur sociologie. Rappelons toutefois que depuis le 1^er janvier 2021, le Pinel ne s’applique plus aux maisons, aux villas individuelles construites au sein d’une copropriété ou édifiées en bande (jumelée).

⁽¹⁾ Source : « T1-T2 : une excellente niche pour les investisseurs », Afedim – septembre 2021