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10 conseils pour bien choisir son locataire

Publié le 30/04/2020

10 conseils pour bien choisir son locataire


La demande locative est importante dans les villes (grandes ou moyennes) et particulièrement en zone dite tendue. Pour les propriétaires-bailleurs il est essentiel de bien analyser les dossiers des candidats à la location avant d'arbitrer et d’établir une relation de confiance solide avec votre futur locataire. En effet, certains critères de sélection sont à regarder avec attention pour optimiser les chances d’une location réussie et pour limiter les risques d’impayés.

1. Appuyez-vous sur des acteurs fiables 

Afin de louer votre bien en toute sérénité vous pouvez déposer votre annonce sur un réseau privé comme GensDeConfiance, site de petites annonces exclusives d’appartements à louer dans toute la France. En effet, là où les sites généralistes ne peuvent se prémunir contre les arnaques, GensDeConfiance garantit la sécurité des transactions entre propriétaires et locataires grâce à son système de parrainage (résultat : 0 arnaque et 0 loyer impayé depuis son lancement en 2014). Chaque personne inscrite doit trouver 3 parrains se portant garant de son sérieux afin de pouvoir devenir membre de la communauté. Vous avez ainsi l’assurance d’avoir affaire à des candidats solides et validés par le réseau. N’attendez plus. Postez dès maintenant votre location d’appartement sur GensDeConfiance.

2. Les revenus du candidat locataire

Le candidat idéal doit être en capacité d’honorer ses futurs loyers. Les revenus attendus du locataire doivent être au moins équivalents à 3 fois le montant du loyer. Ce critère est important pour les faibles revenus, même si le montant de la quittance mensuelle n’est pas très élevé. Toutefois, lorsque les revenus sont très élevés et présentent peu de risques, le bailleur pourra s’accorder plus de souplesse. 

3. Le dossier du futur locataire

Avec la Loi Alur du 24 mars 2014, la liste des justificatifs exigibles par le propriétaire est fixée et limitée. Les documents pouvant être demandés au candidat à la location sont les suivants : carte d’identité ou passeport, trois derniers bulletins de salaires ou deux derniers bilans d’activité pour un indépendant et justificatif de domicile.

Pour éviter les faux dossiers, vous pouvez demander à voir les originaux des documents. N’hésitez pas à appeler l’employeur pour vérifier la réalité du contrat, à lire attentivement le contrat de travail, à vérifier l’avis d’imposition sur le site impots.gouv.fr, à comparer le salaire annoncé avec le revenu brut annuel annoncé et à rechercher le code Siren pour les indépendants.

À savoir

Certaines agences en ligne utilisent des logiciels de vérification des données, empruntés aux services bancaires.                 

4. Les documents à demander pour la caution

La personne qui se porte caution pour votre locataire doit fournir son dernier avis d'imposition, ses trois derniers bulletins de salaire et son contrat de travail. Elle devra signer le contrat et reproduire à la main, une formule marquant son engagement formel. Elle sera engagée pour toute la durée du bail.

5. Vérifiez le sérieux du locataire

Le critère de revenus ne peut pas être exclusif. Un locataire affichant des revenus suffisants pour louer le logement peut se révéler être un mauvais payeur ou être à l’origine de nuisances et de dégradations. Pour vous prémunir, vous pouvez, par exemple, demander au locataire ses 3 dernières quittances de loyer et son dernier avis de taxe d’habitation. Par ailleurs, vous êtes en droit de contacter son ancien bailleur.

6. Le profil de locataire idéal pour une location nue

Pour une location nue, privilégiez un candidat prêt à s’engager sur le long terme et en CDI. Vérifiez que son profil correspond bien au logement pour vous inscrire dans la durée. Par exemple, un couple sans enfant d’une trentaine d’année, aura probablement besoin rapidement d’une chambre pouvant accueillir un enfant. C’est important car, pour une location nue, vous signez un bail de trois ans automatiquement renouvelable. Le locataire peut résilier ce bail quand il le souhaite en respectant un préavis d’un mois. En revanche, le bailleur, peut y mettre fin uniquement à son terme, en respectant un préavis de six mois et pour les motifs suivants : la vente du logement, la volonté d’y habiter ou de loger l’un de ses proches et le non-respect des conditions du bail..

7. Le profil de locataire idéal pour un meublè 

La location meublée est particulièrement adaptée pour un appartement étudiant ou le premier logement de jeunes actifs. Le meublé permet la signature d’un bail d’un an reconductible ou de 9 mois non reconductibles, pour un bail étudiant.

Depuis la loi Elan du 23 novembre 2018, il existe également un bail mobilité. Il est destiné aux locataires en formation professionnelle, effectuant des études supérieures, sous contrat d’apprentissage, en stage, engagé volontairement dans le cadre d’un service civique, en mutation professionnelle ou en mission temporaire dans le cadre de l’activité professionnelle et peut aller de 1 à 10 mois. Ce bail est non-reconductible et ne permet pas de demander au locataire de dépôt de garantie.

8. Louez à un locataire senior 

Si vous louez à une personne de plus de 65 ans dont les revenus sont inférieurs à un plafond de ressources défini (https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929) les conditions de résiliation du bail sont très encadrées. En effet, le bailleur devra trouver une solution de relogement qui, pour être valable, devra être compatibles avec les ressources régulières du locataire.

9. Se couvrir en cas d'impayés de loyers

La Garantie Loyers Impayés (GLI) permet de se prémunir des défauts de paiement d’un locataire. Elles coûtent généralement au bailleur, environ 2% des loyers encaissés. Par ailleurs, les locataires de moins de 30 ans et les salariés précaires peuvent bénéficier du dispositif Visale. Celui-ci permet au locataire de bénéficier de la caution d’Action Logement qui prendra en charge le paiement du loyer et des charges locatives de la résidence principale en cas de défaillance de paiement.

10. Que faire en cas de litige ?

En cas de conflit avec votre locataire, la première étape est d’essayer de trouver un accord amiable. Si vous n’y parvenez pas, envoyez une lettre de mise en demeure (en recommandé avec accusé réception) indiquant le motif du désaccord et la demande d’exécution d’une obligation (paiement d’un montant, travaux…). Si le locataire ne répond pas à votre mise en demeure, il faudra vous tourner vers le tribunal judiciaire.

À savoir

L’atout principal de GensDeConfiance est la mise en place d’une équipe dédiée à l’accompagnement de ses membres. Le site peut ainsi jouer un rôle de médiateur en cas de litige lorsque d’autres sites laissent le propriétaire seul face aux difficultés avec son locataire.

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Créé en 2014, GensDeConfiance.fr joue la carte de l'exclusivité et du parrainage pour assurer des transactions sécurisées pour vos ventes ou locations immobilières et saisonnières ainsi que toutes vos recherches dans de nombreux secteurs (objets d'art, services à la personne, électroménager, joaillerie...).

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