Le bail commercial, comment ça marche ?

La durée et la fin du bail

Le contrat de bail commercial est signé pour une durée minimale de 9 ans. Sauf clause contraire dans le contrat de location, le locataire peut donner congé, tous les 3 ans, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d'huissier.

En revanche, le bailleur peut donner congé uniquement par acte d'huissier et à l'expiration du bail. Quand il prend cette décision, il doit parfois verser une indemnité d'éviction à son locataire. Son montant dépend des conséquences du refus de renouvellement (perte de clientèle, par exemple). Que le congé émane du locataire ou du bailleur, un préavis de 6 mois doit être respecté. 

À noter

Les exploitants de résidences de tourisme s'engagent pour 9 ans au moins, sans possibilité de résiliation triennale.

La fixation et la révision du loyer

Le montant du premier loyer n'est pas réglementé et est librement fixé entre les parties. Sauf clause contraire, le loyer est révisé tous les 3 ans, en fonction de la variation d'un indice de référence. Suivant l'activité, il s'agit de l'Indice des Loyers Commerciaux (ILC) ou de l'Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT).

Depuis septembre 2014, l'évolution du loyer est limitée, pour une année, à 10% du loyer payé au cours de l'année précédente. Toutefois, dans certains cas (par exemple, un afflux de clientèle lié au prolongement d'une ligne de métro ou de tramway), le bailleur peut demander un déplafonnement du loyer. Cependant, la hausse applicable est limitée à 10% du loyer versé l'année précédente.

La répartition des charges

Les dépenses d'entretien et de réparation courantes sont, généralement, à la charge du locataire et les grosses réparations à la charge du bailleur. Dès lors, le contrat de bail doit comporter un inventaire précis et exhaustif des charges liées au local loué. Ce document doit indiquer précisément leur répartition entre les parties. À défaut, les dépenses elles sont réputées être dues par le bailleur.