Le statut du Loueur en Meublé Non Professionnel

LMNP : deux fiscalités possibles / deux impositions possibles

Lorsque vos recettes locatives dépassent 23 000 euros vous pouvez, sous certaines conditions accéder au régime du Loueur en Meublé Professionnel (LMP). C’est le cas, par exemple, si les loyers représentent la majeure partie de vos revenus. À défaut, vous serez considéré comme loueur non professionnel (LMNP) et la fiscalité applicable va alors dépendre de vos revenus annuels.

S’ils sont supérieurs à 32 900 €, vous êtes imposé au « réel ». Vous pouvez déduire vos charges et amortir le logement et ses meubles. S’ils sont inférieurs à 32 900 euros, vous êtes, d’office, soumis au régime « micro-BIC » et vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50% sur vos loyers. En contrepartie, vous ne pouvez déduire aucune dépense ni amortir le bien.

Dans ce second cas de figure, si vos charges annuelles sont supérieures à l’abattement forfaitaire, vous pouvez avoir intérêt à choisir le régime réel d’imposition. Cette option est valable un an. Elle est ensuite reconductible tacitement pour la même durée. Votre choix doit être notifié par courrier à votre centre des finances publiques avant le 1^er février de l’année au titre de laquelle vous souhaitez relever du régime réel (par exemple, avant le 1^er février 2017 pour vos revenus 2017)

Des charges déductibles de vos loyers

Avec le régime « réel », vous pouvez déduire des loyers issus de vos locations meublées la quasi-totalité de vos charges, y compris les frais d’acquisition engagés avant le commencement des locations (par exemple, les honoraires de notaire ou d’agent immobilier). Vous allez aussi pouvoir amortir l’acquisition du logement et l’achat de son mobilier.

Si le montant de vos charges excède vos recettes, vous pouvez alors constater un déficit. Celui-ci peut s’imputer pendant dix ans sur les loyers issus de vos locations meublées. Toutefois, les amortissements sont uniquement déductibles des loyers. Ils ne peuvent pas contribuer à créer un déficit.

Le sort des plus-values

Les plus-values réalisées à l’occasion de la vente d’un bien loué sont soumises au régime des plus-values immobilières des particuliers. Vous ne pouvez pas imputer une éventuelle moins-value constatée sur une opération sur la plus-value réalisée lors d’une autre transaction. Et ce, même si les deux cessions interviennent la même année.