Le régime du Loueur Meublé Professionnel (LMP)

Trois conditions pour le statut LMP

Pour être éligible au statut de LMP, vous devez remplir de manière cumulative trois conditions. La première : vos locations meublées vous rapportent plus de 23 000 € dans l’année. La deuxième : le montant des loyers tirés de vos meublés dépasse vos autres revenus professionnels (salaires, pensions de retraites, rentes viagères, bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux provenant de locations meublées…). La troisième et dernière : vous êtes inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en tant que loueur en meublé professionnel.

Des charges déductibles du revenu global

Vous pouvez déduire des loyers la quasi-totalité de vos charges, y compris les frais d’acquisition engagés avant le commencement des locations (commission de l’agent immobilier, droits de mutation…). Toutefois, les amortissements pratiqués sur le logement et le mobilier ne peuvent être déduits que des loyers.

Si le montant des charges déductibles excède vos loyers imposables, vous constatez alors un déficit. Celui-ci est imputable sans limitation à votre revenu global annuel (la somme de vos revenus imposables à l’impôt sur le revenu). Si votre revenu global est insuffisant pour absorber ce déficit, vous pouvez reporter le solde sur votre revenu global des six années suivantes.

Des plus-values exonérées

Les plus ou moins-values enregistrées à l’occasion de la vente d’un bien loué sous le statut LMP sont considérées comme professionnelles. Lorsque la durée de détention du bien est inférieure à deux ans, la plus-value est ajoutée aux recettes de l’année. Lorsqu’elle est supérieure à deux ans, elle est taxée à hauteur de 31,5%. La moins-value est, quant à elle, déductible des loyers imposables.

Les plus et moins-values enregistrées une même année peuvent se compenser. Ainsi, vous pouvez être exonéré d’impôt sur la plus-value si vous êtes loueur professionnel depuis au moins 5 ans et si vos recettes ne dépassent pas 90 000 €. Pour les plus-values comprises entre 90 000 et 126 000 €, l’exonération est partielle.

Pas d’impôt sur la fortune sur les biens loués

Si vous remplissez les conditions pour être loueur professionnel, vous pouvez, sous certaines conditions, être exonéré d’Impôt Sur la Fortune (ISF) sur vos meublés car ils sont considérés comme des biens professionnels. Toutefois, vous ne pouvez pas bénéficier de cette exonération si votre activité est déficitaire.