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Investissement immobilier : comprendre le statut LMNP

Publié le 10/04/2017
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Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) répond à plusieurs objectifs pour les investisseurs et bénéficie d’un cadre fiscal intéressant. L’investissement locatif dans un logement meublé, et particulièrement en résidence services, vous permet de bénéficier de ce statut.

Si vous êtes un particulier, la mise en location d’un bien meublé à usage d’habitation, y compris dans une résidence services, vous ouvre la porte du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et de son cadre fiscal très intéressant.

Une location en statut « meublé » implique de fournir au locataire tous les éléments pour pouvoir vivre, manger et dormir dans le logement dans des conditions normales. Le statut LMNP s’adresse aux foyers fiscaux dont les recettes locatives n’excèdent pas 23 000 euros ou 50% de leurs revenus globaux. Par ailleurs, la location ne doit pas être l’activité principale du foyer fiscal.

Deux possibilités de défiscalisation
Un investissement locatif dans un bien meublé neuf, et dans ces conditions, vous permet de choisir entre deux options selon vos objectifs. Outre la récupération de la TVA, vous pouvez opter pour l’option « LMNP amortissement ».

Avec le choix du statut « LMNP amortissement » vous pouvez déduire des revenus déclarés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), l’ensemble des charges afférentes au bien et les amortissements comptables, sur les valeurs mobilières et immobilières. Les charges pouvant être déduites sont les frais d’acquisitions et les droits d’enregistrement la première année, puis les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les primes d’assurances, les charges locatives…

L’amortissement, quant à lui, peut s’étendre sur 7 à 10 ans pour les valeurs mobilières, 25 à 30 ans pour les valeurs immobilières. S’il ne doit pas excéder le montant net des loyers perçus, l’excédent d’amortissement pouvant être reporté sans limite de temps. Cette solution est appelée « régime réel simplifié » et permet de limiter fortement, voire d’annuler, l’imposition sur vos revenus locatifs.

L’option du régime micro-BIC
Les loueurs dont les recettes 2018 n’excèdent pas 70 000 euros sont automatiquement soumis au régime d’imposition dit « micro-BIC ». Dans ce cas, un abattement forfaitaire de 50% est appliqué sur les loyers. En contrepartie, aucune charge ne peut être déduite (amortissement, intérêts d’emprunt…) et la récupération de la TVA est interdite. Vous avez la possibilité, si vous le souhaitez, de renoncer au régime « micro » au profit du « LMNP amortissement » : cette option doit être prise avant le 1er février de l’année concernée. Elle est valable un an et se reconduit tacitement d’année en année.

Ces dispositions peuvent paraître complexes, notamment pour les foyers fiscaux sans patrimoine immobilier. En investissant dans un logement du groupe Réside Études, l’acheteur est accompagné tout au long de son projet pour faire les meilleurs choix. De plus, le groupe met à sa disposition un cabinet d’expertise comptable chargé de gérer les déclarations de revenus.


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