Les principaux dispositifs de défiscalisation
Plusieurs dispositifs fiscaux permettent, actuellement, de bénéficier de réductions d’impôt sur le revenu grâce à l’investissement locatif. Le plus populaire est sans conteste la loi Pinel, prorogée par la dernière loi de finances jusqu’au 31 décembre 2021. L’achat d’un bien neuf en vue de sa location autorise à déduire 12%, 18% ou 21% du montant de l’opération, pendant 6, 9 ou 12 ans. Ce dispositif est soumis à plusieurs conditions, au premier rang desquelles la localisation géographique, le plafond de ressources des locataires et celui du loyer.

Enfin, les programmes dits « Malraux » portent sur des biens anciens, situés dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR) ou dans certains quartiers dégradés (permis de construire ou déclaration de travaux déposés depuis le 9 juillet 2016). Le logement doit être restauré pour être ensuite loué et la réduction d’impôts correspond à 30% ou 22% du montant des travaux réalisés. Ce montant, plafonné à 400 000 euros, est apprécié globalement sur 4 ans (contre 100 000€ par an auparavant, ce qui pouvait être moins favorable pour l’investisseur).

Des avantages fiscaux sur les revenus locatifs
Pour la gestion des biens, plusieurs statuts offrent des cadres fiscaux avantageux. On pense bien sûr au statut du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ou du Loueur en Meublé Professionnel (LMP) pour les logements meublés, notamment ceux en résidence avec services.

Depuis le 1^er février 2017, les propriétaires d’un bien mis en location ont la possibilité de bénéficier d’un dispositif dit « louer abordable » ou « Cosse ancien ». Ainsi, en signant une convention avec l’ANAH (Agence Nationale de l’Amélioration de l’Habitat) et en respectant des plafonds de loyer et de ressources, ils peuvent prétendre à une réduction d’impôt sur leurs revenus locatifs variant de 15% à 85%.

Les changements intervenus en 2018
Le dispositif Pinel, prolongé jusqu’en 2021 par la dernière loi de finances, a vu son périmètre sensiblement modifié. Depuis le 1^er janvier 2018, en effet, le dispositif ne concerne plus que les zones dites « tendues ». Une carte de France répartit le territoire en quatre zones (A, A bis, B1, B2 et C) en fonction des besoins en logements. Il est possible d’investir en Pinel dans les zones A, A bis et B1, c’est-à-dire principalement l’Ile-de-France, le littoral de la Côte d’Azur, le genevois français et un certain nombre de grandes villes : Lyon, Bordeaux, Toulouse, Nantes, Rennes, Orléans, Lille, Caen, Rouen, Strasbourg, Dijon…La zone B2 (villes de taille moyenne : entre 250 000 et 50 000 habitants) reste éligible cette année/en 2018, mais ne le sera plus ensuite. A noter : les communes sur lesquelles un site militaire a fermé et couvertes par un Contrat de Redynamisation de Site de Défense (CRSD) restent éligibles au Pinel jusqu’en 2021, quel que soit leur zonage.

Depuis le 1^er janvier, le gouvernement a remplacé l’Impôt Sur la Fortune (ISF) par l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Seules sont désormais imposables les valeurs immobilières, qui représentaient 51% de l’ISF. Le seuil d’imposition est inchangé : 1,3 million d’euros. Les logements et les équipements des Loueurs en Meublés Professionnels (LMP) sont considérés comme des biens professionnels et sont exonérés d’IFI.