Trois dispositifs de défiscalisation
Au moins jusqu’à la fin de l’année 2017, plusieurs dispositifs permettent des réductions d’impôts grâce à l’investissement locatif. Le plus populaire est sans conteste la loi Pinel. L’achat d’un bien neuf en vue de sa location autorise à déduire 12%, 18% ou 21% du prix du bien, pendant 6, 9 ou 12 ans. Ce dispositif est soumis à plusieurs conditions, au premier rang desquelles le zonage, le plafond de ressources des locataires et celui du loyer.

L’acquisition d’un logement meublé, toujours en vue de le louer, ouvre de son côté droit au dispositif Censi-Bouvard. Il a lui aussi été prolongé jusqu’au 31 décembre 2017. Outre la récupération de la TVA à 20% (à condition de conserver le bien pendant 20 ans), le nouveau propriétaire peut prétendre à une réduction d’impôts de 11% du prix du bien HT, étalée sur 9 ans. La défiscalisation en Censi-Bouvard concerne les logements en résidences avec services, pour séniors ou étudiants.

Enfin, les programmes dits « Malraux » portent sur des biens anciens, situés dans un secteur sauvegardé, une zone AVAP (Aire de mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine) ou ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager). Le logement doit être restauré pour être ensuite loué et la réduction d’impôts correspond à 30% ou 22% du montant des travaux réalisés (plafonnés à 100 000 euros sur 3 ans).

Des avantages fiscaux sur les revenus locatifs
Pour la gestion des biens, plusieurs statuts offrent des cadres fiscaux avantageux. On pense bien sûr au statut du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ou du Loueur en Meublé Professionnel (LMP) pour les logements meublés, notamment ceux en résidence avec services.

Depuis le 1^er février 2017, les propriétaires d’un bien mis en location ont la possibilité de bénéficier d’un dispositif dit « louer abordable » ou « Cosse ancien ». Ainsi, en signant une convention avec l’Anah (Agence nationale de l’amélioration de l’habitat) et en respectant des plafonds de loyer et de ressources, ils peuvent prétendre à une réduction d’impôt sur leurs revenus locatifs variant de 15% à… 85%.

Des changements dès le 1^er janvier 2018
Le dispositif « Cosse ancien » devrait rester en vigueur jusqu’au 31 décembre 2019. Cependant, les futurs investisseurs s’interrogent sur l’avenir des autres dispositifs. Le 20 septembre 2017, le ministère de la Cohésion des territoires a présenté sa « stratégie logement ». S’il n’y était pas question des dispositifs Malraux et Censi-Bouvard, les professionnels de l’immobilier et les investisseurs se sont vus confirmer le prolongement, et cette fois pour quatre ans, de la loi Pinel. Elle ne sera cependant pas appliquée en l’état.

Au 1^er janvier 2018, et donc jusqu’au 31 décembre 2021, le dispositif ne concernera plus que les zones dites « tendues ». Une carte de France établissant des indicateurs de tension a été dévoilée, avec un zonage de A à C (incluant Abis, B1 et B2) en fonction des besoins en logements. Il sera possible d’investir en Pinel dans les zones A et B1, c’est-à-dire principalement l’Ile-de-France, la Côte d’Azur et un certain nombre de villes : Lyon, Bordeaux, Toulouse, Nantes, Rennes, Orléans, Lille, Caen, Rouen, Strasbourg, Dijon… Pour la seule année 2018, la zone B2 sera également prise en compte. Elle concerne notamment les agglomérations des villes précitées et permet de couvrir l’ensemble de la côte méditerranéenne.

Quant à l’impôt sur la fortune, le gouvernement a bien l’intention de le transformer en impôt sur la fortune immobilière, ou IFI. Seules rentreront alors dans l’assiette les valeurs immobilières, qui représentent aujourd’hui 51% de l’ISF. Le plafond sera toujours fixé à 1,3 million d’euros. Pour les investisseurs en logements meublés, comme les résidences avec services, qui adoptent le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) cette disposition pourrait même s’avérer avantageuse si seuls les biens immobiliers (et non mobiliers) entrent dans l’assiette de l’IFI. Les Loueurs en Meublés Professionnels (LMP) ne sont pas concernés lorsque leurs logements et leurs équipements sont considérés comme des biens professionnels et n’entrent pas dans le cadre de l’ISF (ou de l’IFI). 

Le Pinel a été prorogé jusqu’en 2021 et sur certaines zones particulières… quant au Censi-Bouvard, il n’a pas été prorogé suite aux propositions de la LDF2018 et se termine donc le 31 décembre 2017.