Garantir le paiement de vos loyers

Publié le 16/01/2017
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Pas d’investissement locatif réussi, sans loyers réguliers ! De la sélection du locataire, au choix des garanties en passant par la fixation du loyer : ce qu’il faut savoir pour éviter les mauvaises surprises.

Trouvez le « juste » loyer

Si le loyer réclamé est trop élevé, vous risquez de décourager les candidats locataires et d’être confronté à une vacance locative, financièrement pénalisante. Cependant, un loyer trop bas présente aussi des risques. En effet, dans de nombreuses communes la loi limite désormais les possibilités de revalorisation entre deux locataires.

 

Si vous avez opté pour un investissement locatif assorti de plafonds de loyers, comme le dispositif Pinel par exemple, vérifiez que ces maximas ne soient pas supérieurs au marché local. C’est rare, mais cela peut arriver !

 

Sélectionnez rigoureusement le locataire

Vérifiez le niveau des ressources de votre locataire et leur régularité. On considère que le loyer ne doit pas excéder le tiers des revenus nets mensuels. La loi vous autorise à réclamer certains justificatifs d’identité, de domicile, d’activité professionnelle et de revenus. Un site Internet, mis à disposition par le fisc, permet de vérifier l’authenticité de l’avis d’imposition fourni par le candidat locataire.

 

Caution, assurance : protégez-vous des impayés

Pour vous protéger contre les impayés, vous avez le choix entre la caution et l’assurance loyers impayés, aussi appelée Garantie Loyers Impayés (GLI). Ces garanties ne sont pas cumulables, excepté si le locataire est étudiant ou apprenti.

 

La caution consiste à demander à un tiers (parent, ami ou banque) de s’engager à prendre en charge les loyers en cas de défaillance du locataire. Vérifiez avec attention la solvabilité de la caution. Pour constituer votre dossier de location, vous pouvez lui demander les mêmes justificatifs qu’au locataire. L’avantage de cette prise de garantie est qu’elle est gratuite.

 

L’assurance loyers impayés couvre les loyers, les charges et les frais de procédure (avocat, huissier…). Certains contrats proposent (en option) la prise en charge des éventuelles dégradations commises par le locataire. Vous pouvez souscrire cette assurance directement auprès d’un assureur ou d’un courtier. Si vous faites gérer la location par un professionnel, vous pouvez généralement adhérer à son contrat groupe. La cotisation d’assurance représente entre 2 et 4% du montant annuel du loyer, charges comprises. Elle est entièrement déductible de vos déclarations de revenus fonciers.

 

Visale, un dispositif entièrement gratuit

La garantie Visale prend gratuitement en charge les loyers impayés (plafonnés, charges comprises à 1500 euros par mois à Paris et 1 300 euros ailleurs) pendant les trois premières années du bail. Les locataires de plus de 30 ans en situation professionnelle précaire (CDD, intérim, contrat aidé, CDI en période d’essai...) et tous les jeunes de moins de 30 ans y sont éligibles. Dans ce cas, c’est au locataire d’effectuer les démarches, en s’inscrivant sur le site Internet visale.fr.

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