Charges locatives : qui paie quoi ?

Seules certaines charges sont récupérables
La liste des charges récupérables sur le locataire est strictement définie par la loi. Elle s’applique aux locations vides et aux locations meublées dont le bail a été signé depuis le 27 mars 2014. Sont notamment visés les frais entrainés par les services liés au logement et à l’usage de l’immeuble (fonctionnement de certains équipements comme l’ascenseur, l’interphone ou les conduits de ventilation, eau et chauffage collectif…), les dépenses d’entretien et de petites réparations des parties communes de l’immeuble (salaire du personnel de ménage, entretien des espaces verts…) et certaines taxes ou redevances concernant, par exemple, l’enlèvement des ordures ménagères ou l’assainissement. La liste du décret de 1987 est limitative : seules les charges y figurant peuvent être récupérées.

Le paiement des charges
En meublé, même si le propriétaire peut choisir un paiement au réel, il opte généralement pour des charges forfaitaires. Il prévoit alors une somme fixe, couvrant l’ensemble des charges. À ce titre, il lui est impossible de récupérer d’autres charges auprès du locataire. Lorsqu’il est fixé, le forfait ne doit pas être disproportionné par rapport aux charges réellement récupérables.

En location nue, les charges sont obligatoirement récupérées au réel : soit ponctuellement sur présentation de justificatifs, soit régulièrement (en général tous les mois) par le versement de provisions. Cette dernière option est, le plus souvent, retenue par le bailleur. Dans ce cas, il doit effectuer une régularisation annuelle pour ajuster les versements effectués par le locataire aux dépenses réelles. Si les provisions sont supérieures aux sommes dépensées le propriétaire doit reverser le trop-perçu au locataire, dans le cas contraire, il peut demander un complément.

Un mois avant la régularisation, le bailleur doit adresser à son locataire un décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires, et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude. Les pièces justificatives sont laissées à la disposition du locataire six mois après l’envoi du décompte.

Si vous n’avez pas effectué la régularisation des charges dans l’année suivant leur exigibilité, le locataire peut payer les sommes dues par douzième.

Trois ans pour réclamer les charges impayées
La loi Alur du 24 mars 2014 a réduit le délai de prescription des charges locatives. Le propriétaire peut réclamer les charges impayées pendant trois ans (cinq auparavant). Le locataire dispose du même délai pour réclamer le remboursement de charges qu’il aurait payées en trop.