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Depuis le 1er août 2015, les propriétaires doivent utiliser un bail standard lorsque le logement est occupé comme résidence principale. Quel que soit le mode de location (vide ou meublé), le document est désormais imposé.
Les clauses obligatoires
La teneur des baux à
utiliser pour les locations nues ou meublées a été fixée par la loi. Le contrat
doit, notamment, désigner les signataires du contrat (le locataire et le
bailleur ou son représentant), contenir une description précise et détaillée du
logement (surface habitable, nombre de pièces, équipements fournis, montant et
modalités de paiement du loyer). Le cas échéant, il doit aussi préciser les
honoraires de l’agence immobilière et leur répartition entre les parties.
Certains secteurs sont
concernés par l’encadrement des loyers (les zones tendues) ou le plafonnement
(pour le moment, il s’applique seulement à Lille et à Paris). Dans ces derniers,
le montant du loyer acquitté par l’ancien locataire et le plafond de loyer
applicable doivent figurer dans le contrat.
Les clauses facultatives
Les textes législatifs
fixent les clauses devant obligatoirement apparaître dans le contrat de bail. Toutefois,
vous pouvez y ajouter des clauses facultatives. Vous pouvez, ainsi, prévoir un
dépôt de garantie (limité à un mois de loyer en location nue, deux en location meublée),
une clause de révision annuelle du loyer et insérer des clauses résolutoires.
Elles permettent la résiliation automatique du bail si l’occupant ne respecte
pas ses obligations, par exemple, s’il ne paye pas son loyer…
En pratique, vous
pouvez ajouter les clauses de votre choix si elles sont conformes à la loi.
Vous pouvez, par exemple, interdire la présence de chiens d’attaque dans le
logement. En revanche, vous n’avez pas le droit d’interdire à votre locataire
d’héberger temporairement des personnes.
Les documents à annexer au bail
Une notice
d’information précisant les droits et devoirs des parties doit obligatoirement
être annexée au contrat de bail. Son contenu est également prévu par la loi.
Ainsi, un Dossier de Diagnostic Technique (DDT) immobilier comportant,
notamment, un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) doit être fourni. En
copropriété, des extraits du règlement doivent être communiqués au locataire.
Enfin, un état des lieux et du mobilier (en meublé) sont, aussi,
nécessaires.
Les sanctions en cas de non-respect du bail type
Les conséquences
dépendent de la clause omise ou inexacte. Par exemple, si le montant et la
répartition des honoraires d’agence entre les parties ne figurent pas dans le
contrat, le locataire peut invoquer sa nullité.
Si les mentions
concernant la surface habitable, le plafond de loyer applicable ou le montant
du loyer versé par le précédent occupant sont absentes, le locataire dispose de
30 jours après la prise d’effet de son contrat pour contraindre le bailleur à
insérer ces informations. Si le bailleur n’obtempère pas dans les 30 jours, le
locataire peut saisir le tribunal d’instance pour réclamer une diminution du
loyer.
À noter
Si la surface
habitable du logement se révèle inférieure de plus de 5% à celle indiquée sur
le contrat, le locataire peut obtenir une diminution du loyer proportionnelle à
l’écart constaté. Il n’existe aucun délai pour formuler cette requête.