Bien choisir son statut de bailleur

Publié le 17/04/2017
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Micro-BIC, loueur en meublé professionnel ou non professionnel, il est important de bien choisir son statut. Les revenus issus d’une location meublée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Dès lors, ils bénéficient d’une fiscalité beaucoup plus favorable que celle des « revenus fonciers » pour les locations nues.

Vos loyers sont inférieurs à 33 100 euros
Si les revenus issus de vos locations meublées ne dépassent pas 33 100 euros en 2017 (32 900 euros en 2016), vous êtes automatiquement soumis au régime du micro-BIC. Dès lors, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50% sur vos loyers. 

Toutefois, le régime « micro » n’est pas intéressant dans tous les cas. En effet, en contrepartie de l’abattement de 50% vous ne pouvez déduire aucune charge (frais de gestion, travaux…) de vos loyers, ni pratiquer d’amortissements (le logement s’amortit linéairement sur 30 à 40 ans et le mobilier sur 7 à 10 ans). Vérifiez si vos charges et vos amortissements excèdent le montant de l’abattement. 

Si vous investissez dans une résidence services, le « micro » n’est pas compatible avec la récupération de la TVA à 20%, comprise dans le prix d’achat du logement. Vous risquez de vous priver d’un cadeau fiscal représentant 20% du montant de votre investissement. 

Si vous êtes dans l’une de ces situations, vous avez intérêt à renoncer au micro-BIC au profit du régime réel d’imposition. Vous devez informer votre Centre des Finances Publiques de votre décision avant le 1er février de l’année au titre de laquelle vous souhaitez relever du régime réel (avant le 1er février 2018 pour les revenus 2018, par exemple). 

À noter
Depuis cette année, cette option est révocable tous les ans. Elle l’était tous les deux ans auparavant.

Vos loyers sont supérieurs à 33 100 euros
Si vos recettes locatives ont dépassé 33 100 euros en 2017, vous êtes considéré comme Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Vos loyers sont imposés au régime réel. Vous pouvez déduire des loyers issus de vos meublés la quasi-totalité des dépenses engagées. Vous pouvez aussi amortir le logement et les meubles. Si l’ensemble des charges et des amortissements excèdent vos recettes locatives, vous pouvez reporter ce déficit sur vos loyers de même nature (issus des meublés) pendant 10 ans. 

Vos loyers sont supérieurs à 23 000 euros et dépassent vos revenus professionnels 
Si vous avez perçu plus de 23 000 euros de loyers en 2017 et si leur montant est supérieur aux revenus professionnels (salaires, traitements, rentes viagères, autres BIC…) des membres de votre foyer fiscal, vous avez accès au statut du Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Vous devez alors être inscrit en qualité de loueur au registre du commerce et des sociétés.

Dans ce cas, vous bénéficiez d’avantages fiscaux spécifiques : imputation de votre déficit d’exploitation (hors amortissement) sur votre revenu global sans limitation pendant 6 ans et, sous certaines conditions, exonération d’impôt sur les plus-values lors de la revente d’un bien locatif et d’impôt sur la fortune. 

À noter
Les régimes LMP et LMNP nécessitent de faire appel à un comptable.  

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