Comment amortir votre investissement meublé ?

Publié le 15/05/2017
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Si vos loyers meublés sont imposés au régime « réel » des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), vous pouvez amortir le logement et son mobilier pour tenir compte de la dépréciation résultant de l'usure ou de l'obsolescence.

Cette faculté représente un avantage significatif de la location meublée par rapport à la location vide qui n'y ouvre pas droit. Cela vous permet, en effet, de minorer, voire d'effacer, l'imposition de vos loyers pendant plusieurs années. 

Le principe
L'amortissement consiste à déduire de vos loyers imposables une somme représentant la dépréciation subie, pendant l'année écoulée, par le logement et les meubles. L'amortissement est linéaire et conserve toujours la même valeur dans le temps. Cependant, le terrain (valorisé entre 10 et 20% du prix d'acquisition suivant sa localisation) ne s'amortit pas. Il est, quant à lui, considéré comme un actif ne se dégradant pas avec le temps. 

Le calcul
Vous pouvez, en théorie, amortir le logement ou l’immeuble sur 50 ans à raison de 2% par an. Toutefois, en pratique, l’administration fiscale exige souvent de distinguer les différents composants du bien loué (gros-œuvre, toiture, ascenseur, menuiserie, plomberie, électricité...) et d’appliquer à chacun un taux d'amortissement correspondant à sa durée probable d'utilisation. Par exemple, le gros œuvre (valorisé pour 40% du prix) s'amortit sur 50 ans et les installations techniques (valorisées pour 30% du prix) sur 20 ans. Le mobilier, quant à lui, s'amortit sur 7 à 10 ans. 

À noter
Si vous avez opté pour la réduction d'impôt Censi-Bouvard vous pourrez seulement amortir la fraction d'investissement excédant 300 000 € (seuil en deçà duquel s'applique l'avantage fiscal). 

L'imputation
L'amortissement s'impute sur les loyers diminués de vos charges et dépenses et ne peut pas créer un déficit d'exploitation ou creuser celui qui existe déjà. La fraction non déductible du résultat d’une année n'est pas pour autant perdue : elle sera déductible des loyers des années suivantes dans les mêmes conditions et les mêmes limites. 

Ces calculs sont complexes, vous avez donc intérêt à faire appel à un expert-comptable spécialisé dans la location meublée. Si vous adhérez à un Centre de Gestion Agréé (CGA), vous bénéficiez de plusieurs avantages. Par exemple, la déduction intégrale du salaire de votre conjoint et, sous certaines conditions, une réduction d'impôt égale aux 2/3 de vos frais de comptabilité plafonnés à 915 €.

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