Bailleur, comment fixer un loyer ?

Publié le 22/05/2017
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En théorie, la fixation du loyer d'un logement loué vide ou meublé est libre. En pratique, cette liberté est souvent restreinte. Le point sur ce que vous avez le droit de faire.

Le loyer est libre... en théorie
En principe, vous pouvez fixer librement le loyer, encore faut-il trouver le "juste loyer". Si vous le surestimez, vous risquez d'être confronté à une rotation rapide des locataires qui s'en iront dès qu'ils auront trouvé moins cher ailleurs ainsi qu’à un risque accru d'impayés. Pour fixer le loyer prenez en compte la localisation du bien, son standing, son état intérieur et son niveau de performance énergétique. Renseignez-vous aussi sur les loyers pratiqués pour des biens similaires au vôtre et situés dans le même secteur. 

L'encadrement des loyers
Depuis le 1er aout 2014, les loyers sont encadrés dans 28 grandes agglomérations dans lesquelles la demande locative excède l'offre : Annecy, Bordeaux, Lille, Lyon Marseille, Paris, Rennes, Strasbourg ou encore Toulouse.... Au total, près de 1 150 communes sont concernées. 

Lors d'un changement de locataire, vous devez appliquer au nouveau locataire le même loyer qu'au précédent, éventuellement revalorisé de l'évolution de l'Indice de Référence des Loyers (IRL). Vous pouvez échapper à l'encadrement dans l’une des situations suivantes : si le précédent loyer était manifestement sous-évalué, si vous avez réalisé d'importants travaux (représentant au moins six mois de loyers hors charges) dans les parties communes ou privatives et si le logement est loué pour la première fois ou est resté vacant plus de 18 mois. 

Le plafonnement des loyers à Paris et à Lille
A Lille (depuis le 1er février 2017) et à Paris (depuis le 1er août 2015), les loyers sont encadrés et plafonnés. Concrètement, lors de la signature ou du renouvellement du bail, les loyers ne peuvent pas s'écarter de plus de 20% à la hausse (30% à la baisse) de loyers de référence, fixés par arrêté préfectoral. Ces maxima varient en fonction de la date de construction, de la taille du bien, du quartier et du statut juridique de la location (vide ou meublée). Les informations sont disponibles sur le site encadrementdesloyers.gouv.fr.

À savoir
Les biens présentant des caractéristiques particulières de localisation et de confort (maison individuelle, vue sur un monument, vaste terrasse...) peuvent s'affranchir du mécanisme du plafonnement.

Les plafonnements liés à un avantage fiscal 
Pour favoriser l'offre locative dans les zones où la demande est importante, les pouvoirs publics ont mis en place des dispositifs fiscaux incitatifs dans le neuf : les régimes Robien, Borloo, Scellier, Duflo, Pinel....En contrepartie d'avantages fiscaux, les bailleurs sont tenus de respecter des plafonds de loyers, variables en fonction de la zone géographique. 

Dans l’ancien, la signature d’une convention avec l’Anah (Agence nationale de l'habitat) s'assortit obligatoirement du respect de plafonds de loyers. Vous bénéficiez alors d'un abattement forfaitaire sur vos recettes locatives de 30, 60 ou 70% en fonction du niveau de loyers pratiqué. 

Le plafonnement de la loi de 48 
Parmi les autres mécanismes de plafonnement, on trouve celui visant les logements loués sous le régime de la loi de 48. Les maxima, souvent très en deçà des loyers de marché, varient en fonction du confort du local.  

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