SCI et location meublée : regardez les conséquences fiscales

Publié le 14/08/2017
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Prudence si votre Société Civile Immobilière (SCI) est propriétaire de logements que vous envisagez de louer meublés. En effet, le caractère « civil » de la société risque d’être remis en cause avec, à la clef, un alourdissement de la fiscalité.

Impôt sur les Sociétés ou Impôt sur le Revenu : deux choix possibles
En général, les loyers perçus par une SCI sont taxés à l’Impôt sur le Revenu (IR). On parle alors de société « translucide ». Les associés sont alors directement fiscalisés, dans les mêmes conditions que s’ils détenaient les biens immobiliers en direct. Ainsi, les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, les plus-values relevant du régime des plus-values des particuliers avec l’application d’abattements pour durée de détention…

S’ils le souhaitent, les associés peuvent choisir l’imposition de la SCI à l’Impôt sur les Sociétés (IS). Dans ce cas, la société s’acquitte directement de l’impôt dû sur ses bénéfices. Quant à elle, la quote-part revenant aux associés, entre dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.

L’option pour l’Impôt sur les Sociétés (IS) présente des avantages (les associés ne payent des impôts que sur les sommes distribuées et ils peuvent amortir le prix d’achat des biens immobiliers). Cependant, elle présente également des inconvénients. En effet, une SCI imposée à l’IS a des obligations comptables similaires à celle d’une société commerciale (publication d’un bilan, d’un compte de résultat…) et l’imposition des éventuelles plus-values est moins favorable que pour une SCI à l’Impôt sur le Revenu (IR).

Location meublée et Impôt sur le Sociétés
Certaines activités, comme la location meublée, entraînent d’office une imposition à l’Impôt sur les Sociétés (IS). Considérée comme une activité commerciale, la location meublée relève de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Dans ce cas, le caractère civil de la SCI est remis en cause. Aussi, celle-ci sera soumise à l’Impôt sur les Sociétés (IS) pour l’ensemble de ses activités avec, à la clef, la taxation immédiate des plus-values immobilières latentes.

Une tolérance lorsque le meublé est une activité accessoire
L’administration fiscale admet toutefois qu’une SCI louant des logements meublés ne soit pas soumise à l’Impôt sur les Sociétés tant que les loyers issus du meublé n’excèdent pas 10% du montant total des recettes hors taxes de la société.

Le caractère civil de la société peut également être conservé si la location meublée est consentie pour de courtes durées et uniquement à titre occasionnel. Toutefois, les tribunaux font une interprétation restrictive de cette notion. Ainsi, le Conseil d’État (arrêt n°347607 du 28.12.2012) a estimé qu’une location avait un caractère habituel lorsqu’elle se répétait, 15 jours ou une fois par an seulement, mais plusieurs années de suite. Prudence donc, si vous louez régulièrement une résidence secondaire détenue par une SCI.

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