Fin du bail : le congé donné par le bailleur

Publié le 07/08/2017
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Le propriétaire d’un logement loué nu (ou meublé à usage de résidence principale) peut donner congé à la fin du bail. Ce qu’il faut savoir sur une procédure très encadrée.

Trois possibilités de congés seulement
Le propriétaire peut donner congé à la fin du bail, seulement pour l’un des trois motifs prévus par la loi du 7 juillet 1989.

Le premier motif est la reprise du logement pour le vendre.

Le deuxième est la reprise du logement pour l’occuper comme résidence principale ou le faire occuper, en tant que résidence principale, par un membre de sa famille (époux, concubin, partenaire de Pacs, ascendant ou descendant du bailleur ou de son époux, partenaire de Pacs ou concubin).

Le troisième, est considéré comme un motif « légitime et sérieux de non renouvellement du bail ». Il s’agit, par exemple, d’impayés de loyers répétés ou de troubles de voisinage récurrents…

À noter
Le bailleur a la possibilité de vendre le logement en cours de bail, avec le locataire en place. Dans ce cas, le locataire ne reçoit pas de congé et ne dispose d’aucun droit de préemption ; son contrat de bail se poursuit, dans les mêmes conditions, avec le nouveau propriétaire.

 Les modalités du congé
Le congé doit être envoyé au moins six mois avant l’échéance du bail (trois mois en meublé). Le locataire doit être destinataire d’une lettre recommandée avec avis de réception, d’un acte d’huissier (cette démarche est payante) ou d’un courrier remis en main propre contre signature.

En location nue (ce n’est pas le cas en meublé), le congé donné pour vendre le logement vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier peut donc se porter acquéreur sous certaines conditions et dans certains délais. Dans ce cas, la lettre de congé doit indiquer ce que comprend la vente (logement, annexes…), son prix ainsi que les modalités de paiement (comptant, échelonné). Sous réserve de respecter les conditions exposées, le locataire est prioritaire pour acheter le logement pendant deux mois.

En cas de congé pour reprise, la lettre doit, entre autres, indiquer le nom des bénéficiaires et leur lien de parenté avec le propriétaire. Si le congé est motivé par un motif légitime et sérieux, celui-ci doit aussi être précisé.

Certains locataires sont protégé
Lorsque le locataire est âgé de plus de 65 ans (ou héberge une personne de plus de 65 ans) et que les ressources de toutes les personnes vivant dans le logement n’excèdent pas certains plafonds (par exemple, 34 593 € en 2017 pour un couple vivant à Paris ou dans une ville limitrophe), le bail est automatiquement renouvelé sauf si le bailleur est, lui-même, âgé de plus de 65 ans ou si ses revenus n’excèdent pas les mêmes plafonds de ressources que ceux retenus pour le locataire.

À noter
Le locataire d’un logement loué sous le régime de la loi de 48 bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux. Les possibilités de congés sont très limitées et doivent généralement s’accompagner d’une proposition de relogement.

Des règles spécifiques pour les logements achetés occupés
Les investisseurs qui ont acheté un logement occupé sont tenus de respecter un délai de carence avant de donner congé au locataire en place pour vendre ou habiter le logement. Si le bail arrive à échéance moins de trois ans après la date d’achat, un congé pour vente ne pourra être délivré qu’au terme de la première reconduction du contrat. Si la fin du bail en cours intervient moins de deux ans après l’achat, le congé pour reprise ne pourra prendre effet que deux ans après la date d’achat.

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