Qu’est-ce qu’une résidence services ?

Publié le 04/09/2017
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Séniors, tourisme, affaires, étudiantes, il existe de nombreuses catégories de résidences services. Cependant, toutes n’ouvrent pas droit aux mêmes avantages fiscaux. Le point pour bien les identifier et faire les bons choix d’acquisition.

Une copropriété avec des services
Les résidences services sont des immeubles régis par la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété. En investissant dans l’une d’entre elles, vous devenez donc copropriétaire d’un lot auquel est attaché une quote-part de parties communes et privatives.

Pour être considérée comme telle et ouvrir droit aux différents avantages financiers et fiscaux, une résidence services doit fournir, au moins, trois des quatre services suivants : accueil, petit déjeuner, fourniture du linge et ménage. En fonction du profil des occupants (vacanciers, étudiants, retraités…), d’autres prestations peuvent être proposées en fonction de la population accueillie : salle de sport, espaces wifi, piscine, conciergerie…

La signature d’un bail commercial avec l’exploitant
En achetant une résidence services, vous signez un bail commercial avec l’exploitant (ou gestionnaire) de la résidence. D’une durée minimale de 9 ans, il vous affranchit des contraintes administratives et des aléas liés à la gestion du bien. En effet, c’est à l’exploitant qu’il revient de trouver les locataires, de les accueillir et d’entretenir les locaux. Par ailleurs, il vous garantit un loyer qu’il est tenu de verser que le logement soit occupé ou non.

Le fonctionnement du bail commercial est très différent de celui d’habitation. Par exemple, l’exploitant peut, sauf exceptions, donner congé tous les trois ans. En revanche, vous devrez lui verser des indemnités d’évictions, souvent substantielles, si vous décidez de mettre fin au contrat.

Des avantages spécifiques
Investir dans une résidence services vous permet de récupérer la TVA (20%) sur le prix d’achat du bien immobilier. Cependant, si vous cessez de louer le logement ou si vous le vendez avant 20 ans, vous devrez reverser le montant de la TVA économisée à l’administration fiscale, en déduisant 1/20ème de ce montant par année de location. Cette contrainte ne s’appliquera pas, si votre acquéreur s’engage à poursuivre le bail commercial.

Les loyers perçus sont imposés au régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), beaucoup plus favorable que celui des revenus fonciers auxquels sont soumis les loyers issus des locations vides. Excepté si vous avez opté pour le régime des micro-BIC (vous bénéficiez alors d’un abattement forfaitaire de 50% sur les loyers mais, en contrepartie, vous ne pouvez déduire aucun frais) vous pouvez déduire de vos loyers la quasi-totalité de vos dépenses et amortir le logement et ses meubles.

À savoir
Suivant que vous êtres Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ou Loueur en Meublé Professionnel (LMP), les éventuels déficits d’exploitation seront imputables sur vos loyers de même nature ou sur votre revenu global.

Une réduction d’impôt jusqu’au 31 décembre 2017
Si vous investissez jusqu’au 31 décembre dans certaines résidences services (les résidences de tourisme sont exclues du dispositif) vous avez droit à la réduction d’impôt dite « Censi-Bouvard ». Son taux est de 11%, dans la limite d’un investissement de 300 000 euros. L’avantage maximal peut atteindre 33 000 euros, répartie sur 9 années. Soit, 3 666 euros d’impôts par an en moins pendant 9 ans.

À noter
La partie de l’investissement bénéficiant de la réduction Censi-Bouvard ne peut pas donner lieu à un amortissement.

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