Investir via une société civile immobilière

Publié le 25/09/2017
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Souple et pérenne, la Société Civile Immobilière (SCI) offre de multiples atouts pour gérer ou transmettre un patrimoine immobilier. Cependant, cette forme de société impose aussi un certain nombre de contraintes lors de de sa création et au cours de son existence.

Achat ou apport
Le plus souvent, c’est la SCI qui acquiert directement le(s) bien(s) immobilier(s) grâce aux fonds apportés par les associés et, parfois, à un emprunt. Plus rarement, le bien a été acheté avant la constitution de la société. Il lui est alors « apporté ».

Cette solution peut être à l’origine de mauvaises surprises avec, notamment, une possible taxation sur les plus-values si le bien a pris de la valeur depuis son acquisition et, parfois (apport à titre onéreux, notamment), le paiement de droits d’enregistrement au taux de 5%. Ces derniers auront alors été payés deux fois pour le même bien : au moment de son achat puis lors de son apport.  Quelle que soit la situation, les associés se partagent les parts à hauteur de leur apport.

Une gestion facilitée
La SCI permet à plusieurs personnes d’acquérir un bien ensemble. Plus souple que l’indivision (l’unanimité reste requise pour les décisions importantes), elle permet d’adapter la rédaction des statuts aux objectifs visés : gérer un patrimoine locatif, conserver une maison de famille… Elle facilite aussi, pour les professions libérales et les commerçants, la possibilité de dissocier leurs patrimoines personnels et professionnels.

Une transmission optimisée
Il est plus facile de répartir entre plusieurs enfants des parts de sociétés qu’un immeuble, difficilement « découpable ». De plus, transmettre des parts permet d’optimiser les abattements sur les droits de donation (100.000 euros tous les 15 ans entre parent et enfant et 31.865 euros entre grand parent et petit enfant).

Des contraintes spécifiques
Créer une SCI impose des frais et nécessite un minimum de formalisme : rédaction des statuts, formalités de publicité dans un journal d’annonces légales et immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Ce même formalisme subsiste pendant toute la durée de vie de la société : tenue d’une Assemblée Générale annuelle des associés et déclaration fiscale annuelle si la société perçoit des loyers.

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