Transmettre un bien par donation

Un des objectifs d’un investissement locatif peut être de se donner la possibilité de mettre ses proches à l’abri en constituant un patrimoine immobilier à leur transmettre. Pour éviter de payer les droits de succession – et aussi, limiter d’éventuels conflits, il est possible de procéder à une donation de son vivant. Celle-ci peut se faire sous différentes formes, y compris pour les biens situés dans une résidence gérée, comme les résidences étudiantes, ou seniors à travers une donation simple ou donation-partage.

La donation simple

Avec une donation simple, le propriétaire donne un bien à son ou ses enfant(s) de son vivant. Elle est intéressante sur le plan fiscal puisqu’il est possible de profiter d’une franchise de droits tous les quinze ans. Les abattements sont conditionnés à des plafonds de donation (100 000 € par enfant) et d’âge du donataire (il doit être majeur). C’est aussi au donataire de s’acquitter des honoraires de notaire et des droits de mutation (selon un barème progressif). Lorsque la valeur de la donation est supérieure à 60 000 €, les frais de notaires atteignent 1 % de la somme et peuvent atteindre les 5 % pour des montants plus importants. En pratique, le donateur peut décider de s’acquitter de ces frais. Ce « coup de pouce » est admis par l'administration fiscale, qui n'y voit pas une libéralité supplémentaire.

Pour un logement situé dans une résidence gérée, la transmission du bien peut être accompagnée de celle du statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Dès lors, le bénéficiaire doit s’engager à poursuivre l’activité, au moins sur le temps restant à couvrir pour justifier le remboursement de TVA, soit 20 ans à compter de l’achat.

La donation-partage

Si le patrimoine est conséquent et comporte plusieurs logements, la donation-partage, qui entre dans le même cadre fiscal que la donation, est préférable. Elle est uniquement destinée aux héritiers, contrairement à la donation simple, qui peut bénéficier à un parent plus éloigné voire à des amis. Si vous êtes propriétaire de plusieurs logements et parents de deux enfants, le plus simple consiste à donner un bien à chacun. En effet, la donation-partage se base sur l’équilibre entre les récipiendaires (ceux qui reçoivent la donation). Elle permet également de choisir quels biens seront concernés. Il est tout à fait possible de conserver sa résidence principale et de transmettre une ou des résidences secondaires. De plus, les droits de succession sont calculés sur la valeur des biens transmis au moment de la donation et non au moment du décès du propriétaire. Cela limite le coût si le bien prend de la valeur avec le temps.

Cette opération peut aussi être envisagée si vous ne possédez (ou ne souhaitez pas y inclure) qu’un logement. La donation-partage avec soulte, c’est-à-dire avec une somme d'argent payée par un individu, dans le cadre du partage, prévoit ainsi que le bénéficiaire dédommage les autres héritiers. Le dédommagement s’appuie alors sur la valeur du bien au moment de la donation.

Pensez à la SARL de famille

Une autre solution consiste à créer, dès le départ, une SARL (Société à Responsabilité Limitée) de famille dans laquelle, comme son nom l’indique, les associés doivent avoir des liens familiaux (jusqu’au deuxième degré) ou conjugaux (conjoint ou partenaire de Pacs). Cette forme juridique est compatible avec la location meublée. Exceptionnellement, les associés d’une SARL de famille peuvent être assujettis à l’impôt sur le revenu et non à l’impôt sur les sociétés comme c’est l’usage avec les sociétés de capitaux.  Il est également possible de céder librement ses parts à son conjoint, ses ascendants ou ses descendants. Votre situation familiale et patrimoniale vous permettra de choisir le mode de transmission le plus adapté.