Comment faire pour changer de syndic de copropriété ?

Publié le 16/10/2017
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La loi oblige les copropriétés à mettre leur syndic en concurrence tous les 3 ans. Attention, cette opération ne s’improvise pas. Ce qu’il faut savoir pour la réussir.

Une mise en concurrence tous les 3 ans, sauf exception
La loi Macron du 6 août 2015 a assoupli la loi ALUR : les copropriétaires ne sont plus obligés de mettre leur syndic en concurrence chaque année, mais seulement tous les 3 ans. Vous pouvez être dispensé de cette obligation si le marché local ne permet pas cette mise en concurrence : par exemple, s’il n’y a qu’un seul cabinet de syndics à 40km à la ronde ! Vous pouvez aussi décider d’y déroger. Dans ce cas, il faut voter une dispense de mise en concurrence lors de l’assemblée générale précédent celle qui clôture le délai de 3 ans. C’est-à-dire 2018 si la prochaine obligation de mise en concurrence tombe en 2019.

À noter
Cette dispense de mise en concurrence se prend à la majorité des voix de tous les copropriétaires, dite « majorité de l’article 25 ».

Un cahier des charges précis
Vous souhaitez changer de syndic parce que le vôtre ne vous convient plus ? Commencez par lister soigneusement les demandes de la copropriété : réactivité, nombre de visites annuelles de l’immeuble, durée de l’assemblée générale… Une fois ce cahier des charges établi, il ne vous reste plus qu’à collecter des devis (2 ou 3) auprès des professionnels. Vous pouvez confier cette tâche à un courtier en syndic ou faire vous-même le tour des cabinets pressentis. Ce qui vous permettra, déjà, d’établir un premier contact !

Le déroulement de l’AG
Le changement du syndic doit être inscrit à l’ordre du jour de la prochaine AG et les différents contrats des syndics en concurrence annexés à la convocation envoyée aux copropriétaires. Le vote du syndic se fait à la majorité de l’article 25.

Si 2 candidats obtiennent la même majorité – il est, en effet, possible de voter pour plusieurs candidats – c’est celui qui obtient le plus de tantième (quote-part attribuée à chaque copropriétaire) qui est élu.

Si aucun candidat n’a obtenu la majorité mais que l’un d’entre eux a recueilli au moins un tiers des voix, il est possible de procéder, dans la foulée, à un nouveau vote à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés, dite « majorité de l’article 24 ».

À noter : si aucun candidat n’a obtenu le tiers des voix, une nouvelle AG doit être convoquée dans les trois mois pour procéder, de nouveau, à l’élection.

Les suites de l’assemblée
Lorsqu’un nouveau syndic est élu, l’ancien quitte immédiatement l’assemblée. C’est son successeur qui termine la réunion. La loi prévoit que les archives de la copropriété et les fonds disponibles doivent être remis au nouveau syndic dans le mois qui suit l’assemblée. Le syndic sortant dispose de 2 mois supplémentaires pour remettre le solde des fonds disponibles après apurement des comptes.

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