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Comprendre

Le démembrement des parts de SCPI

Article publié le 04/08/2021

Les parts de Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont, en général, détenues en pleine propriété. Toutefois, il est possible de les acheter démembrées. Dans ce cas, la propriété est répartie temporairement, entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. Chacun de ces modes de détention présente des avantages spécifiques en fonction de l’objectif fiscal et patrimonial poursuivi.

Qu’est-ce que le démembrement ?

Trois éléments de droit caractérisent la pleine propriété d’un bien :

-       le droit d'en user,

-       le droit d'en récolter les fruits : des loyers ou des dividendes,  

-       le droit d’en disposer (par exemple, de vendre).

Lorsque ces droits sont détenus par plusieurs personnes, le droit de propriété est dit démembré. Dans ce cas, les avantages sont répartis entre un nu-propriétaire et un usufruitier. Le démembrement est toujours temporaire. En effet, il peut avoir une durée viagère (il prend fin au décès de l’usufruitier) ou définie (par exemple, 10 ou 15 ans). Au terme du démembrement, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété des parts, sans frais ni taxes.

Avantages du démembrement de parts de SCPI pour le nu-propriétaire

Le nu-propriétaire bénéficie de plusieurs avantages. En premier lieu, il achète ses parts avec une décote variant entre 15 et 45% en général. Par ailleurs, il n’alourdit pas sa fiscalité le temps du démembrement. En effet, il ne perçoit pas de revenus et les parts en nue-propriété n’entrent pas dans l’assiette taxable à l’IFI (Impôt sur la fortune immobilière).  À l’issue du démembrement, il récupère la pleine propriété des parts (dont la valeur peut avoir évolué), gratuitement et sans formalités,  et commence à percevoir les revenus potentiels liés. Il sera alors imposé sur ces revenus, et les parts de SCPI détenues pourront être prises en compte dans le calcul de l’IFI, si le contribuable y est assujetti.

Avantages du démembrement des parts de SCPI pour l’usufruitier

L’usufruitier bénéficie également de certains avantages. Il achète ses parts pour 15 à 55% de leur valeur en pleine propriété. Il perçoit des revenus réguliers et importants au regard du capital investi et ces revenus sont susceptibles d’être revalorisés au cours du démembrement. Par ailleurs, s’il dispose d’un déficit foncier préexistant, celui-ci pourra venir s’imputer sur ses revenus, allégeant ainsi le poids de sa fiscalité. L’usufruitier n’est pas exposé à un risque de perte en capital. Lorsqu’une personne morale (une société) investit, elle peut amortir son investissement en usufruit et ainsi, diminuer, son résultat taxable à l’Impôt sur les sociétés (IS).

À savoir

Si l’usufruitier est redevable de l’IFI, ses parts seront taxées pour leur valeur en pleine propriété et pas uniquement pour la valeur de l’usufruit.

Un engagement sur le long terme

Même si les atouts d’un investissement démembré sont nombreux, pour le nu-propriétaire comme pour l’usufruitier, l’engagement n’est pas à prendre à la légère. En effet, les parts démembrées sont peu liquides et difficiles à vendre. Par ailleurs, l’engagement est ferme  sur toute la durée du démembrement.

Investir en nue-propriété dans CORUM ORIGIN : exemple hypothétique

  • Montant de la part en 2020 : 1 090 euros
  • Durée choisie de la période de démembrement : 10 ans
  • Nombre de parts achetées : 20 
  • Montant investi avec une décote de 38%* de la part : 13 516 euros
  • Somme perçue lors de la revente des parts à 10 ans au prix de retrait de 959,59 euros : 19 192 euros
  • Gain lié au démembrement (hypothèse) : 5 676 euros (sans tenir compte d’une éventuelle variation du prix de la part)

 

Investir en usufruit dans CORUM ORIGIN : exemple hypothétique

  • Montant de la part en 2020 : 1 090 euros
  • Objectif (non garanti) de taux de distribution CORUM ORIGIN de 6%**
  • Durée choisie : 5 ans
  • Nombre de parts achetées : 20
  • Montant investi avec parts achetées à 24%de leur valeur : 5 232 euros
  • Dividende potentiel annuel (sur la base de l’objectif non garanti de 6%) : 1 308 euros
  • Rendement potentiel de l’investissement en usufruit sur 5 ans (avant impôts) : 25%                                         

 

Bon à savoir : le résultat présenté ne constitue pas un indicateur fiable des performances futures de vos investissements. Il a seulement pour but d’illustrer les mécanismes de votre investissement sur la durée de placement. L’évolution de la valeur de votre investissement pourra s’écarter de ce qui est affiché, à la hausse comme à la baisse.


À noter

CORUM est l’une des rares sociétés de gestion à verser les revenus potentiels chaque mois pour faciliter le remboursement des mensualités de crédit lorsque c’est opportun. Toutefois ces revenus ne sont pas garantis et ne peuvent constituer l’unique source de remboursement des mensualités de crédit.

 

Précautions avant d’investir 

Acheter des parts de SCPI de la gamme CORUM L’Épargne est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement long terme dont la liquidité est limitée. Nous vous recommandons une durée de placement de 10 ans. Contrairement au livret A par exemple, ce placement comporte des risques. Il existe tout d’abord un risque de perte en capital. De plus, les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier et du cours des devises. Nous précisons que CORUM Asset Management ne garantit pas le rachat de vos parts. Enfin, comme pour tout placement, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

De plus, l’obtention d’un financement pour la souscription à crédit de parts de SCPI n’est pas garantie et dépend de votre situation patrimoniale, personnelle et fiscale. En cas d’investissement à crédit, nous attirons votre attention sur le remboursement des intérêts d’emprunt et du capital en cas de retournement du marché immobilier, ainsi que sur la potentielle déductibilité des intérêts d’emprunt de vos revenus. Ainsi, si le rendement de vos parts achetées à crédit n’est pas suffisant pour rembourser le crédit, ou en cas de baisse des prix lors de la vente de vos parts, vous devrez payer la différence. Ne vous basez donc pas sur les seuls revenus des SCPI pour honorer vos échéances d’emprunt.

 

*Clés de démembrement en vigueur au 30/06/2021 – plus d’informations sur https://www.corum.fr/nos-scpi/corum-origin/optimiser-fiscalite
**Taux de distribution sur valeur de marché (DVM), défini comme le dividende brut avant prélèvements obligatoires versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées de 0,18% sur CORUM Origin en 2020) par le prix acquéreur moyen de la part en année N. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Taux de rentabilité interne (TRI) : mesure la rentabilité de l’investissement sur une période donnée. Il tient compte de l’évolution de la valeur de part et des dividendes distribués sur la période. TRI de CORUM Origin à 5 ans : 5,77%.

CORUM L'Épargne, SAS au capital social de 100 000 €, RCS Paris n° 851 245 183, siège social situé 1 rue Euler 75008 Paris, inscrite auprès de l’ORIAS sous le numéro 20002932 (www.orias.fr) en ses qualités de conseiller en investissements financiers, membre de la CNCIF, chambre agréée par l’AMF, de mandataire en opérations de banque et services de paiement, de mandataire d'intermédiaire d'assurance et d’agent général d’assurance sous le contrôle de l’ACPR, 4, place de Budapest CS 92459 75436 Paris Cedex 9.

La SCPI CORUM Origin, visa SCPI n° 12-17 de l’AMF du 24 juillet 2012 est gérée par CORUM Asset Management, société de gestion de portefeuille, SAS au capital social de 600 000€, RCS Paris n° 531 636 546, siège social situé 1 rue Euler 75008 Paris, agréée par l'AMF (Autorité des marchés financiers, 17 place de la Bourse 75082 Paris Cedex 2) le 14 avril 2011 sous le numéro GP-11000012 et sous le régime de la directive AIFM 2011/61/UE.

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CORUM L’Épargne est une société par actions simplifiée au capital social de 100 000 € immatriculée au RCS Paris sous le numéro 851 245 183 - Siège social : 1 rue Euler 75008 Paris. Inscription auprès de l’ORIAS sous le numéro 20002932 (www.orias.fr) en sa qualité de Conseiller en Investissements Financiers, membre de la CNCIF, chambre agréée par l’AMF et d’Agent Général d’Assurance sous le contrôle de l’ACPR, 4 Place de Budapest CS 92459, 75436 Paris. Le responsable des traitements de vos données est CORUM L’Épargne conformément à la Loi Informatique et Libertés n° 78-17 du 6 janvier 1978, telle que modifiée et du Règlement Européen 2016/679 relatif à la protection des données personnelles (le « RGPD »). Vos données sont utilisées à des fins de communication d’informations relatives aux produits et aux actualités du groupe CORUM Butler. Vous disposez sur ces données de droits dédiés que vous pouvez exercer à tout moment en envoyant un courriel à dpo@corumlepargne.fr. Pour plus d’informations, veuillez consulter la page https://www.corum.fr/confidentialite