Investissement immobilier et encadrement des loyers : comment ça marche ?

Un dispositif expérimental pour les investisseurs souhaitant réaliser un placement immobilier  

C'est officiel, l'encadrement des loyers est appliqué depuis le 1^er juin 2021 aux 9 villes qui composent Plaine Commune soit : Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, la Courneuve, Pierrefitte, Saint-Denis, Saint-Ouen, Stains et Villetaneuse ⁽¹⁾. Elles rejoignent ainsi Paris, où l’encadrement est en vigueur depuis le 01 juillet 2019 et Lille (2020). Le dispositif est, pour chaque territoire, mis en place à titre d’expérimentation pendant 5 ans. Les propriétaires proposant des biens à la location doivent respecter les plafonds de loyers autorisés de leur secteur géographique. Ces montants sont définis tous les ans par le préfet local, selon des critères précis (nombre de pièces, période de construction de l’immeuble type de location...) Dans les faits, les propriétaires du bien immobilier ont le choix entre appliquer un loyer minoré (équivalent au loyer de référence – 30 % de ce dernier), un loyer de référence ou un loyer majoré (équivalent au loyer de référence + 20 % de ce dernier). Lors du renouvellement d’un bail, un locataire est en droit de demander, 5 mois avant la fin de son contrat de location, une réévaluation à la baisse de son loyer si ce dernier est supérieur aux plafonds fixés par l'encadrement ⁽²⁾.

Investissement immobilier : définir son loyer dans les règles

Les niveaux de loyer sont facilement consultables sur les sites de la mairie ou de la préfecture des villes concernées. Il suffit alors de renseigner des informations relatives au logement loué telles que la localisation, l’époque de construction ou encore le nombre de pièces principales. Exemple : pour un studio de 20 m² meublé, situé au 14 rue de Périgueux au cœur du 19ème arrondissement, dans un immeuble construit entre 1946 et 1970, le loyer applicable est compris entre 16 euros/m² et 27,5 euros/m² hors charges. Notons qu’un complément de loyer peut être appliqué « si le bien présente des caractéristiques particulières de localisation et de confort le justifiant, par comparaison avec des logements de la même catégorie, situés dans le même secteur géographique ». La présence d’un garage ou d’un jardin, une hauteur sous plafond conséquente ou encore une vue exceptionnelle sur un monument pourraient, dans certains cas, justifier ce complément.

Encadrement des loyers : des sanctions en cas de non-respect

Les sanctions encourues par les bailleurs ne respectant pas l'encadrement des loyers ont également été durcies. Le préfet de Paris peut demander au propriétaire de se mettre en conformité avec la loi, si le bien immobilier proposé à la location est supérieur au plafond de loyer autorisé. Le délai est de 2 mois. En cas de refus le bailleur s'expose à une amende de 5 000 euros s’il est une personne physique, et 15 000 euros pour une personne morale ⁽³⁾. 

⁽¹⁾ Source : DRIHL, région Île-de-France
⁽²⁾ Source : Legifrance.gouv.fr
⁽³⁾ Source : Legifrance.gouv.fr