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Les atouts d’un investissement dans une résidence senior

Publié le 08/07/2021

Acheter un bien en résidences services dans le but de le louer constitue un investissement fiscalement avantageux. Les contraintes de gestion locative en moins. Focus sur cet investissement.

Investissement immobilier : qu'est-ce qu'une résidence services ?

Les résidences gérées avec services désignent des immeubles dont les appartements sont meublés et équipés. Ces résidences proposent des prestations et services ciblés (accueil, petit-déjeuner, fourniture du linge, ménage…), suivant les occupants. Elles regroupent les résidences étudiantes, les résidences seniors, les Ehpad (Etablissement d'Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes) ou encore les résidences de tourisme et d'affaires. Ces structures, en pleine expansion, permettent en autres aux acquéreurs de bénéficier du régime fiscal du statut de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Pour sélectionner l'actif le plus intéressant, l’investisseur doit prendre en compte différents critères, comme la localisation du bien (centre-ville, proche des transports en commun), le prix de vente et les niveaux de rendements proposés par l'exploitant. C’est la seconde spécificité des résidences services. Elles sont généralement gérées par un organisme et épargnent à l’investisseur toute gestion locative.  Les loyers sont garantis par cette même entité, et cela même si le bien est vacant. L’organisme se charge de trouver les locataires, de régler l'ensemble des charges et de veiller à limiter la vacance locative. 

Investissement locatif : une fiscalité attractive 

En optant pour la location meublée, l'investisseur peut sur le plan fiscal réduire ses impôts ou percevoir des revenus défiscalisés. Dans le premier cas, il peut recourir au dispositif Censi-Bouvard, en vigueur jusqu’au 31 décembre 2021. Réduire ses impôts, percevoir des revenus complémentaires défiscalisés ou préparer sa retraite… suivant ses objectifs d’investissement, l’investisseur a la possibilité de s’orienter vers le régime fiscal le plus pertinent. Par exemple s’il souhaite uniquement profiter d’une opération de défiscalisation, il peut recourir au dispositif Censi-Bouvard. Ce mécanisme permet de réduire le montant de ses impôts à hauteur de 11 % du prix du bien acheté, dans la limite de 300 000 euros HT. La seule condition est de mettre le bien meublé en location durant 9 ans, auprès d'un exploitant. L’investisseur peut aussi s’appuyer uniquement sur le statut de LMNP et profiter ainsi d'une fiscalité avantageuse. Par exemple, s’il déclare les revenus qu'il perçoit au régime réel, il déduit de ses revenus locatifs l'ensemble de ses charges. Il peut alors amortir le mobilier et l'immobilier en créant du déficit foncier. Dans les deux cas, il récupère également le montant de la TVA sur le prix du bien, soit une économie de 20 %. S’il utilise le régime micro-bic, il bénéficiera d'un abattement fiscal de 50 % sur les revenus locatifs.

Investir en résidence service : trouver le bail adapté 

Outre la nature du bien et son emplacement, l'un des points les plus importants en résidence gérée est le contrat de location. Le bail commercial d’un investissement locatif neuf définit en détail la nature des rapports de l'acquéreur avec l'exploitant. Il faut s’intéresser à la durée de location, généralement comprise entre 9 ans et 12 ans, la date de résiliation possible du contrat, le montant des loyers, s'ils sont garantis par le professionnel, et si les sommes affichées tiennent compte de la vacance locative. Le bail commercial détermine également les conditions de versement du loyer (mensuel ou trimestriel).

Une bonne répartition des charges

Si l'investisseur n'est pas redevable des charges courantes du logement, il doit néanmoins s'acquitter du paiement des gros travaux : ravalement de façade, changement de toiture…

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