Dispositif Pinel : les pièges à éviter pour réussir son investissement

Investissement en Pinel : le cas des hypercentres

Seuls les appartements situés dans les villes tendues sont éligibles au dispositif Pinel. Ces communes correspondent aux agglomérations situées en zone Abis (Paris et 76 communes d'Île-de-France), A (650 communes dont Lyon, Marseille, Montpellier...) et B1 (1 546 communes de plus de 250 000 habitants comme Nantes ou Toulouse). De plus, les loyers sont plafonnés en fonction des territoires. Si l'objectif est d'obtenir une rentabilité locative importante, mieux vaut éviter l'hypercentre des grandes métropoles régionales comme Bordeaux, Lyon, Nantes, ou Rennes. Les prix du neuf y sont élevés et le plafond de loyer imposé par le dispositif rend plus difficile l’obtention de rendements intéressants, et ce, malgré l’abattement fiscal. Toutefois, si l’investisseur souhaite revendre après son Pinel, ces emplacements sont intéressants. En effet, l'immobilier y prend de la valeur rapidement. Pour obtenir une rentabilité locative importante, mieux vaut se reporter sur les villes en périphérie des grandes agglomérations, comme Villeurbanne pour Lyon, Villenave d’Ornon pour Bordeaux ou encore Saint-Herblain pour Nantes. Les prix y sont moins chers.

Analyser finement la demande

Autre facteur important pour réussir son investissement en Pinel : l’analyse du marché locatif. Pour profiter des baisses d’impôts le bien doit être loué. Si une tolérance de 12 mois entre 2 locations est tolérée par l’administration fiscale, il est préférable de limiter au maximum la vacance locative. Pour cela, mieux vaut miser sur les communes en périphérie des villes étudiantes comme Roubaix pour Lille ou Villeurbanne pour Lyon. Les prix de l’immobilier neuf y sont plus abordables et la proximité avec ces deux grands pôles universitaires (Lyon et Lille), bien desservis par les transports en commun, limitent les risques de voir son logement inoccupé trop longtemps. Investir dans un logement neuf près d’un bassin d’emplois important comme Nantes ou encore Bordeaux est également une bonne stratégie. Attention toutefois aux agglomérations dépendantes d’un seul et unique secteur comme Toulouse ou Roissy qui vivent en grande partie du secteur aéroportuaire. La crise sanitaire impacte lourdement les salariés et donc les locataires potentiels, obligés parfois de quitter leur logement.

Trouver l'emplacement idéal

Même si une ville est éligible au dispositif, il n’est pas nécessairement intéressant d'investir en Pinel. La défiscalisation fonctionne uniquement si le bien est loué. De fait, en zone B1, il est important de se concentrer sur les villes où la demande locative est forte et d’éviter celles où les risques de vacance locative sont importants.