Comment investir en nue-propriété ?

Qu'est-ce qu’un investissement en nue-propriété ?

Encadré par le Code de la construction et de l'habitation, l'investissement en démembrement de propriété dans l'immobilier neuf est très réglementé. Il permet à un particulier d'acheter la nue-propriété d'un appartement dans un immeuble dont l'usufruit est simultanément acquis par un bailleur institutionnel pour une durée minimale de 15 ans. Durant cette période, le bailleur loue le bien, et perçoit les loyers. Il gère également l’entretien du logement et des parties communes de l'immeuble. Au terme de l'usufruit temporaire (entre 15 et 20 ans), le propriétaire ayant fait un achat en nue-propriété récupère l'usufruit de l'appartement ou de la maison. Il devient alors propriétaire à 100 % du bien.

Pourquoi investir en nue-propriété ?

Cette stratégie d'investissement est idéale pour préparer sa retraite en achetant un bien neuf. La décote sur le prix de vente peut aller jusqu'à 50 %, puisque l'investisseur n'achète que la nue-propriété du bien. Une fois le délai de jouissance de l'usufruitier terminé, il récupère la pleine propriété du logement sans avoir à payer de frais supplémentaires. C’est une première plus-value de l’investissement en nue-propriété. La seconde intervient à la vente du bien, si ce dernier a pris de la valeur avec le temps. La nue-propriété constitue une belle opportunité pour devenir propriétaire d'un bien en centre-ville dans une grande agglomération comme Lyon, Lille ou encore en Île-de-France avec un ticket d’entrée faible.

Achat en nue-propriété : qui possède l'usufruit du logement ?

L'usufruit est généralement délivré à un bailleur social ou institutionnel, chargé d'assurer la gestion locative du bien. Il est en charge de l'entretien du logement, perçoit le montant des loyers, réalise les travaux le cas échéant et paye l'ensemble des taxes. Il s'engage à remettre le bien en parfait état à la fin de son exploitation. Il est important, pour ce type d'investissement, de choisir un exploitant solide, pouvant gérer le bien durant une vingtaine d'années. De son côté, le propriétaire ayant choisi d’investir en nue-propriété ne perçoit aucun revenu locatif. Pendant toute la durée du démembrement, le bien ne pèse pas sur la fiscalité de l'investisseur. Le montant de ses impôts sur le revenu reste le même, le logement n'est pas pris en compte dans le calcul de l'IFI, et il n'est pas redevable de la taxe foncière.