Investir en SCPI : à partir de combien, et pour quels coûts ?

Acheter de l’immobilier dématérialisé avec les SCPI

Les parts de SCPI sont accessibles avec un faible investissement de départ. Certaines parts sont valorisées à partir de 150 euros et il est possible d’en souscrire une seule même si le plus souvent la société de gestion demande aux investisseurs d’acheter 5 à 10 parts. 

Pour se constituer un revenu complémentaire significatif, il est toutefois recommandé d’investir de manière plus importante. En effectuant des versements mensuels réguliers, il est possible de lisser son effort d’épargne pour se constituer un capital rémunérateur dans la durée. 

À savoir : Les SCPI sont un placement à envisager à long terme et la durée d’investissement préconisée est d’au moins 8 ans.

Comment financer son investissement en SCPI ?

Les parts de SCPI peuvent être achetées au comptant ou à crédit. Comme pour l’achat d’un bien immobilier en direct (appartement ou maison), ce produit financier a la particularité de pouvoir faire l’objet d’un emprunt, mais dans ce cas, le montant d’investissement commence à partir de 50 000€, compte tenu des pratiques bancaires en matière de financement de SCPI. 

L’achat à crédit permet de bénéficier de ce que l’on appelle l’effet de levier. Il s’agit d’obtenir un crédit dont le taux sera inférieur aux perspectives de rendement des SCPI achetées. Dès lors, les loyers versés par la SCPI permettent de financer tout ou partie du remboursement des mensualités de crédit. Par ailleurs, l’investisseur bénéficie en plus d’un avantage fiscal. En effet, les intérêts d’emprunt sont déductibles des dividendes perçus au titre de revenus fonciers. Ce type d’investissement peut donc être rapproché de l’achat d’un bien locatif sans apport. Les taux d’emprunt remontent. Certains investisseurs pourraient être découragés mais il faut se concentrer sur l’effort d’épargne (la partie non couverte du remboursement du crédit après avoir reçu ses dividendes).

Les frais associés à la gestion des SCPI

Lorsque vous investissez dans une SCPI à capital variable, vous devez régler différents types de frais, dont des frais appelés « commission de souscription ». Celle-ci est demandée à l’investisseur au moment de l’achat de nouvelles parts. Elle est variable selon les sociétés mais avoisine les 10% HT du prix de souscription. Ce montant, compris dans la prime d’émission, vise notamment à rémunérer la société de gestion pour la gestion des SCPI (sélectionner les actifs immobiliers, gérer les locataires…).

À ces frais viennent s’ajouter des frais de gestion annuels. Ils sont directement prélevés sur les loyers encaissés par la société de gestion. Ces frais sont connus dès la souscription des parts et directement prélevés. Cela permet à la société de gestion de communiquer sur des taux de rendements nets de frais de gestion. Ces frais sont comparables à la commission perçue par une agence immobilière chargée de gérer un bien physique, additionnés des charges afférentes à ce bien (taxe foncière, charges de copropriété…). 

À savoir : La réglementation MIF2 prévoit une information annuelle relative aux coûts et frais associés à ces produits.

Avertissement

Acheter des parts de SCPI est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement à long terme avec un horizon de placement à 8 ans, dont la liquidité est limitée. Il existe un risque de perte en capital, les revenus ne sont pas garantis et dépendent de l’évolution du marché de l’immobilier. La société de gestion ne garantit pas le rachat des parts. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.