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La SCPI, un outil idéal de transmission patrimoniale

Article publié le 18/02/2022

La transmission d’un patrimoine immobilier peut être source de préoccupation pour les Français. Au-delà de la fiscalité, la question des modalités de partage se pose et investir dans des SCPI peut être une solution patrimoniale adaptée pour anticiper sa succession. En effet, ce placement permet d’anticiper une transmission équitable de son patrimoine entre héritiers. Avec cet investissement immobilier, il est possible de planifier sa succession, via le démembrement des parts.

Anticiper et faciliter la transmission de son patrimoine

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) présentent de nombreux atouts pour assurer une transmission équitable du patrimoine entre ses héritiers et éviter l’indivision, qu’il s’agisse d’une résidence principale, d’une maison de famille, d’un appartement de vacances ou bien de logements locatifs. Au-delà de leur valeur vénale, la répartition équitable de ces différents biens entre leurs héritiers peut être un véritable casse-tête.

En comparaison de ces biens détenus en direct, la pierre-papier fait figure d’oasis de sérénité. Chaque héritier peut recevoir un nombre identique de parts, dont la valeur va évoluer dans le temps de la même manière, dans la mesure où il s’agit de la même SCPI. Cette caractéristique est propre à écarter une première source de conflit entre les héritiers et à éviter les arbitrages inconfortables à effectuer pour les ascendants.

Chaque héritier peut choisir de conserver ou de vendre ses SCPI en toute indépendance et sans contraintes particulières. Une décision souvent plus difficile à mettre en œuvre pour une maison de famille en indivision, surtout si elle a été transmise de génération en génération. Par ailleurs, il est possible de céder seulement une partie de ses parts de SCPI pour s’acquitter d’éventuels droits de succession.

Compte tenu de ces différents éléments, les SCPI semblent être des placements flexibles et adaptés à plusieurs stratégies patrimoniales. Elles permettent de satisfaire des héritiers aux situations patrimoniales différentes, qu’ils soient jeunes ou plus âgés. Les plus âgés pourront les conserver pour préparer leur retraite ou leur propre transmission. Les plus jeunes pourront les céder pour se constituer un apport et ainsi acheter leur première résidence principale.

Optimiser la fiscalité de sa transmission grâce aux SCPI

En cas de donation ou de succession, les parts de SCPI bénéficient, comme les autres biens, d’abattement en fonction du lien de parenté, notamment l’abattement de 100.000 euros applicable en ligne directe. Cet abattement est « rechargeable » tous les 15 ans. Il est donc possible de transmettre une partie de son capital, par exemple de donner 200.000 euros de parts de SCPI à ses deux enfants en franchise d’impôt puis de transmettre le solde (200.000 euros) 15 ans plus tard, toujours en franchise d’impôt. Les SCPI continuant à produire des bénéfices après la donation.

En présence d’un bien immobilier physique, il est moins facile d’étaler une telle transmission dans le temps, sauf à détenir le bien immobilier en société, comme une Société Civile Immobilière (SCI), et d’en transmettre progressivement des parts. Cependant, cette solution n’offre pas la liquidité des SCPI.

À savoir : Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) peuvent également être des outils de transmission transgénérationnelle. En effet, les grands-parents peuvent envisager ce type de transmission pour leurs petits-enfants en faisant bénéficier à chacun d’entre eux un abattement de 31.865 euros tous les 15 ans.

Préparer la transmission de son patrimoine et planifier sa succession

Anticiper sa succession, c’est également envisager les techniques de démembrement de propriété auxquelles les parts de SCPI se prêtent parfaitement. Cette technique juridique ancienne est connue des familles qui anticipent la transmission de leur patrimoine. Elle consiste à scinder les droits qu’un propriétaire dispose sur son bien. Une partie de ces droits constitue l’usufruit, c’est-à-dire le droit pour l’usufruitier d’utiliser le bien, de le louer et d’en percevoir les revenus (les loyers), mais pas de vendre ou de donner le bien. L’autre partie se nomme la nue-propriété. Celle-ci offre la perspective à son titulaire – le nu-propriétaire – de récupérer la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit. Cette échéance intervient automatiquement au décès de l’usufruitier, ou au terme du démembrement lorsqu’il a été contractuellement décidé. Lorsque le démembrement porte sur les parts de SCPI, les revenus distribués par celles-ci reviennent donc à l’usufruitier (en général les parents), qui les déclare à l’impôt sur le revenu.

Les parents peuvent donc donner la nue-propriété de leurs parts de SCPI à leurs enfants, lesquels bénéficient des abattements de droits de donation évoqués plus haut. Ceux-ci sont calculés sur une assiette réduite par rapport à une transmission en pleine propriété. Enfin, au décès des parents, les enfants récupéreront la pleine propriété des parts de SCPI sans droit supplémentaire à régler.

Exemple : Ce démembrement peut être opéré dès l’acquisition des SCPI avec, par exemple, une répartition entre parents et enfants. Les parents se réservent l’usufruit et les enfants acquièrent la nue-propriété. Le parent bénéficie des revenus générés par les parts jusqu’à son décès, date à laquelle les enfants acquièrent automatiquement la pleine propriété des parts, sauf s’il a été prévu que l’usufruit soit d’abord transmis au conjoint survivant. Une bonne façon d’anticiper l’avenir et la transmission de son patrimoine.

 

Avertissement

Acheter des parts de SCPI est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement à long terme avec un horizon de placement à 8 ans, dont la liquidité est limitée. Il existe un risque de perte en capital, les revenus ne sont pas garantis et dépendent de l’évolution du marché de l’immobilier. La société de gestion ne garantit pas le rachat des parts. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

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