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SCPI : les atouts du démembrement de propriété

Article publié le 18/02/2022

Séparer les droits de propriété (usufruit et nue-propriété) permet de bénéficier pour le porteur de parts démembrées de conditions d’achat avantageuses. Le fait de différer la perception des loyers peut également être un moyen pour l’investisseur de prévoir des revenus complémentaires affectés au financement de projets à long terme, comme la retraite ou le financement des études supérieures d’un enfant. Il permet en outre d’offrir des solutions en matière d’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

Acquérir un bien décoté via des SCPI

Séparer les droits de propriété portant sur les parts de SCPI permet de bénéficier de conditions d’achat avantageuses. Au moment de la souscription de parts de SCPI, il est en effet possible d’acquérir uniquement la nue-propriété des parts. Plus la durée du démembrement est longue, plus la décote pratiquée sur la valeur des titres est importante.

 La technique du démembrement

« Démembrer » la propriété d’un bien consiste à séparer les droits attachés à ce bien entre deux personnes. Celles-ci disposent donc individuellement de droits limités sur le bien, contrairement au plein propriétaire. Ainsi, la personne qui en a l’usufruit (l’usufruitier) a le droit d’utiliser le bien, de le louer, d’en percevoir les revenus, mais pas de le vendre. En revanche la personne qui en a la nue-propriété (nu-propriétaire) dispose d’un droit futur à la pleine propriété du bien. Elle récupérera l’intégralité des droits de propriété sur le bien à l’issue du démembrement : soit au décès de l’usufruitier, soit à l’échéance du démembrement lorsqu’il a été prévu par convention.

Différer la perception des loyers des SCPI

Le démembrement de propriété peut séduire certains investisseurs quand ils disposent d’un petit capital à placer et n’ont pas besoin de revenus immédiats. Pendant toute la durée du démembrement, les revenus versés par les SCPI reviennent à l’usufruitier. En revanche, au terme du démembrement, ces revenus lui reviendront pleinement. En effet, à cette date, l’investisseur récupère la pleine propriété du bien.

Cet investissement générateur de revenus à terme permet d’envisager sereinement et à l’avance le financement d’un projet précis et différé dans le temps. Ce peut être le cas, par exemple, de la perception de revenus complémentaires pendant la retraite, de l’acquisition d’une résidence secondaire, du premier logement des enfants devenus adultes, etc…

Ces revenus sont imposables à l’impôt sur le revenu au prélèvement forfaitaire unique de 12,8 % ou, sur option, au barème progressif. Ils sont également soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Pour leur part, les investisseurs qui font l’acquisition du seul usufruit bénéficient de revenus complémentaires avec un taux de rendement élevé au regard du capital investi. L’acquisition en usufruit permet également aux contribuables qui constatent des déficits fonciers non imputés de neutraliser la fiscalité attachée aux loyers. Enfin, l’acquisition de l’usufruit de parts de SCPI s’avère également attractive pour les entreprises désireuses de placer leur trésorerie.

Réduire l’IFI grâce aux SCPI

Pour le nu-propriétaire, cette technique permet d’acquérir des parts de SCPI sans alourdir son imposition sur le revenu. Une bonne option pour des investisseurs qui n’ont pas besoin de revenus supplémentaires, mais qui veulent se constituer un capital à terme. La technique du démembrement de propriété s’adresse également aux redevables de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) qui veulent investir dans l’immobilier sans relever pour autant, et dans un premier temps, leur cotisation d’IFI. En effet, lorsque les parts de SCPI sont démembrées, seul l’usufruitier est redevable de l’IFI. Il s’agit également d’une solution attractive pour les contribuables désireux de ne pas franchir le seuil de 1,3 million d’euros qui détermine l’entrée dans le champ de l’IFI.

 

Avertissement

Acheter des parts de SCPI est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement à long terme avec un horizon de placement à 8 ans, dont la liquidité est limitée. Il existe un risque de perte en capital, les revenus ne sont pas garantis et dépendent de l’évolution du marché de l’immobilier. La société de gestion ne garantit pas le rachat des parts. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

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