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IFI : Comment évaluer ses parts de SCPI ?

Article publié le 03/03/2022

Les parts de SCPI entrent dans l’assiette de l’Impôt sur la fortune Immobilière (IFI). Leur valeur à l’IFI porte sur la quote-part de l’actif immobilier sous-jacent. Des règles spécifiques s’appliquent pour les détenteurs d’un emprunt immobilier, les acquéreurs de parts de SCPI en démembrement et pour les non-résidents.

Les parts de SCPI  entrent dans le champs de l’IFI

Les contribuables dont le patrimoine immobilier est supérieur à 1,3 million d’euros doivent s’acquitter de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). L’assiette de l’IFI se compose de l’ensemble des biens et droits immobiliers de toute nature détenu par le contribuable directement ou indirectement au 1er janvier de l’année d’imposition. Les parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) entrent donc dans le champ d’application de l’IFI.

La valorisation des parts de SCPI

Pour évaluer correctement vos parts de SCPI, il convient de tenir compte du ratio immobilier. En effet, les SCPI ne sont pas composées exclusivement d’actifs immobiliers et comportent une moindre part de liquidités. La valorisation des parts de SCPI pour le calcul de l’IFI doit tenir compte des seuls biens immobiliers détenus par la SCPI. Ce ratio est égal à la valeur vénale des actifs immobiliers divisée par la valeur totale des actifs de la SCPI.

Pour la déclaration d’IFI, la valorisation des titres de SCPI à capital variable correspondra au ratio immobilier multiplié par la valeur de retrait. Pour les SCPI à capital fixe et marché secondaire actif, elle correspondra au ratio immobilier multiplié par le dernier prix d’exécution connu au 1er janvier de l’année d’imposition. En pratique, pour déterminer la valeur de vos parts, vous pouvez vous reporter au récapitulatif des revenus fonciers et mobiliers fournit chaque année par votre société de gestion. La valeur à déclarer par part y apparaît. Vous devez ensuite multiplier cette valeur par le nombre de part détenues pour calculer la valeur de votre participation à déclarer au titre de l’IFI.

À savoir
La déclaration d’IFI s’effectue en même temps que la déclaration d’impôt sur le revenu au moyen du formulaire n° 2042 IFI.

Des règles fiscales spécifiques à connaître pour vos SCPI

Les détenteurs de parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) acquises grâce à un emprunt immobilier peuvent déduire de la somme à déclarer le montant du capital restant dû sur leur emprunt. Les parts de SCPI peuvent faire l’objet d’un démembrement. La propriété du bien est alors partagée entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. Ce dernier a l’usage du bien et en perçoit les revenus. À l’issue de la période de démembrement, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété du bien. Seul l’usufruitier est redevable de la totalité de l’IFI sur les parts de SCPI, comme s’il les détenait en pleine propriété. Le nu-propriétaire n’est, quant à lui, pas imposé sur ces mêmes parts.

Les non-résidents sont imposés sur leurs seuls actifs basés en France à la différence des résidents de France. Si les actifs immobiliers des SCPI dans lesquelles ils ont investis comprennent des biens situés à l’étranger, la valeur de ces biens devra être déduite de la valeur totale des parts à déclarer. Les non-résidents de France peuvent donc optimiser leur imposition en sélectionnant des SCPI européennes dont la majorité ou la totalité des actifs sera située à l’étranger.

 

Avertissement

Acheter des parts de SCPI est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement à long terme avec un horizon de placement à 8 ans, dont la liquidité est limitée. Il existe un risque de perte en capital, les revenus ne sont pas garantis et dépendent de l’évolution du marché de l’immobilier. La société de gestion ne garantit pas le rachat des parts. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

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