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Pourquoi acheter des parts de SCPI en souscrivant un crédit immobilier ?

Article publié le 25/03/2022

Le recours à l’emprunt immobilier permet d’investir dans des SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) avec un apport limité. L’achat à crédit limite l’effort d’épargne et se réalise dans un cadre fiscal favorable. Dans un contexte de taux d’intérêt bas, un emprunt immobilier peut permettre de bénéficier d’un effet de levier du crédit. Plusieurs types d’emprunt sont possibles.

Qu’est-ce que l’effet de levier du crédit immobilier avec les SCPI ?

La plupart des acheteurs souscrivent un crédit immobilier pour leur résidence principale, secondaire ou pour faire l’acquisition d’un bien immobilier locatif. La démarche est assez naturelle et de nombreux établissements financiers sont sollicités sans trop se poser de question, sinon celle de l’apport initial.

Pour acheter des parts de SCPI, la démarche peut être moins spontanée. Cependant, dans un contexte de taux bas et pour optimiser sa fiscalité, cela peut être particulièrement intéressant pour l’investisseur. En effet, acquérir des parts de SCPI à crédit permet de commencer à se constituer un patrimoine immobilier avec un apport initial relativement faible, voire sans apport. Dès lors, l’effet de levier du crédit immobilier repose sur la différence entre les taux d'emprunt (le coût du crédit) et la performance potentielle des SCPI (la plus-value perçue).

L’emprunteur se constitue un capital avec un effort d’épargne minimum puisque les revenus générés par la SCPI lui permettent de rembourser une partie des mensualités de son crédit immobilier. Quand le taux d’emprunt immobilier est inférieur à la performance du placement, le coût du crédit est totalement absorbé. En période de taux bas, comme c’est le cas actuellement, il peut donc être particulièrement intéressant de souscrire des parts de SCPI via un crédit immobilier.

À savoir : L’emprunt immobilier permet à l’investisseur de bénéficier de conditions fiscales favorables. En effet, les intérêts d'emprunt sont déductibles de ses revenus fonciers et l’imposition des revenus distribués par la SCPI est donc limitée.

Les différents types d’emprunts immobiliers pour vos SCPI

À la différence des autres véhicules de placement collectifs, les SCPI sont éligibles à l’emprunt immobilier. Le crédit immobilier dit « amortissable » constitue l’option la plus couramment utilisée pour investir à crédit dans la pierre-papier. Les échéances de remboursement mensuelles sont alors linéaires (prévues à la signature) et composées pour partie du capital et des intérêts calculés sur le montant du capital restant dû.

Recourir un prêt immobilier dit « in fine » pour acheter ses parts de SCPI est également possible. Cette solution est souvent recommandée aux investisseurs soumis à un Taux Marginal d’Imposition élevé et disposant de liquidités. Avec cette forme de crédit, le capital est remboursé uniquement à l’issue de l’emprunt immobilier (la dernière échéance du prêt). Généralement, ce remboursement se fait grâce à la clôture d’un autre placement, comme, par exemple, un contrat d’assurance-vie souscrit au moment de la signature du prêt immobilier. Le capital épargné et les plus-values générées permettant de rembourser intégralement le prêt en une seule échéance. Dans ce cas, les mensualités du prêt immobilier sont très peu élevées car elles correspondent aux seuls intérêts dus pour la somme empruntée. 

Il est également techniquement possible de recourir à un prêt « à la consommation ». Toutefois, dans ce cas, le montant est limité à 75.000 euros. Il est généralement plus facile à obtenir qu’un prêt immobilier, mais ses conditions financières sont toujours moins attractives. L’effet de levier est donc plus compliqué à obtenir. Par ailleurs, pour pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal, il devra être expressément affecté à l’achat de parts de SCPI.

Avertissement 

Acheter des parts de SCPI est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement à long terme avec un horizon de placement à 8 ans, dont la liquidité est limitée. Il existe un risque de perte en capital, les revenus ne sont pas garantis et dépendent de l’évolution du marché de l’immobilier. La société de gestion ne garantit pas le rachat des parts. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

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