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IFI

IFI : Les clés pour évaluer votre patrimoine immobilier

Article publié le 16/05/2022

Les contribuables assujettis à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) doivent évaluer leurs biens à leur valeur de marché au 1er janvier de l’année d’imposition. Ils sont responsables de cette évaluation, et du choix de la méthode appliquée. Dans certains cas, le législateur autorise des abattements ou des décotes.

Évaluer vos biens immobiliers au 1er janvier

 Pour effectuer votre déclaration d’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), vous devez prendre en compte la composition de votre patrimoine immobilier personnel : vos actifs immobiliers à usage professionnel sont exclus du calcul de l’IFI. Vous êtes tenus de les déclarer à leur valeur vénale au 1er janvier de l'année d'imposition (c’est-à-dire la valeur à laquelle vous auriez pu vendre vos actifs à cette date). Ainsi, la déclaration d’IFI que vous remplissez cette année concerne votre patrimoine immobilier détenu au 1er janvier 2022.Toutes les modifications intervenues après cette date sont sans incidence sur la composition de patrimoine immobilier et son évaluation, sauf si elles ont eu un effet rétroactif. Ainsi, si vous avez cédé un bien immobilier le 31 janvier 2022, vous devez l’inclure dans votre déclaration d’IFI 2022. Il en est de même si vous avez signé un compromis de vente avec une condition suspensive avant le 1er janvier 2022, même si la vente a bien été finalisée depuis lors.

Vos investissements en pierre-papier doivent aussi être déclarés, dès lors que vos participations atteignent ou dépasse le seuil de 10% du capital ou des parts. Pensez également à inclure vos droits immobilier (comme un crédit-bail, par exemple) et les unités de compte de votre contre d’assurance vie qui sont assises sur l’immobilier (SCPI par exemple).

Deux méthodes existent pour évaluer vos biens immobiliers physiques assujettis à l’IFI 

La valeur à déclarer pour vos actifs immobiliers relève de votre responsabilité. Il est possible d’utiliser différentes méthodes de calcul. Avec la méthode de la comparaison, vous établissez la valeur vénale du bien en vous référant à des transactions ayant porté sur des biens similaires (localisation, état neuf ou ancien…), et le calcul se fait par rapport à la superficie ou au nombre de pièces.

La seconde méthode concerne les biens loués : leur valeur peut être déterminée par le revenu annuel qu’ils génèrent, comparé à celui produit par un bien similaire. Pour établir cette comparaison, vous devez connaître le taux capitalistique du bien-étalon, autrement dit : le montant des revenus annuels qu’il génère, divisé par la valeur vénale du bien. Par exemple : l’appartement voisin du vôtre est loué pour 12.000 euros par an, et sa valeur vénale est de 240.000 euros : son taux capitalistique est donc de 5% (12000/240.000= 0,05). Vous pouvez appliquer ce taux à votre appartement. Ainsi, si vous percevez 17.500 euros de revenus annuels pour la location de ce bien, alors vous pouvez estimer sa valeur à 350.000 euros (17.500/0,05 = 350.000).

 Bon à savoir : Pour vous aider dans votre évaluation, vous pouvez recourir au service PATRIM, sur le site de Bercy. Il regroupe toutes les données foncières et immobilières de la DGFiP (www.immo-data.fr/patrim). Ce service permet, par exemple, de rechercher des transactions immobilières intervenues dans le secteur géographique de votre bien, et donc d’évaluer la valeur de marché de votre appartement ou de votre maison.

 

Estimer votre patrimoine en titres cotés ou non cotés

Pour évaluer les titres cotés en bourse, deux indices peuvent servir de référence, et le contribuable peut retenir la solution qui lui est la plus favorable. Le premier indice tient compte du dernier cours connu de l’année imposée. Le second est basée sur la moyenne des cours des trente derniers jours qui précèdent le 1er janvier de l’année de l’imposition.

L’exercice d’évaluation est plus difficile pour les titres non cotés. Dans la mesure où il n’existe pas de marché significatif auquel se référer, le contribuable doit choisir entre plusieurs méthodes, dont notamment : la valeur mathématique, la valeur de rendement, ou la valeur de productivité. Les participations minoritaires (de moins de 10%) n’entrent pas dans l’assiette de l’IFI, sauf si le contribuable contrôle la société, ou s’il a la jouissance de ces derniers.

Vous pouvez appliquer des abattements et des décotes, notamment pour votre résidence principale

Pour votre résidence principale, vous pouvez pratiquer un abattement de 30% sur la valeur vénale de votre bien. D’autres abattements et décotes Pour les biens détenus en indivision avec des personnes hors de votre foyer fiscal, une décote de 10% est tolérée au titre des difficultés de gestion que peut entraîner cette situation.

Enfin, en cas de démembrement de propriété, c’est l’usufruitier qui doit déclarer la totalité de la valeur du bien dans sa déclaration IFI, à l’exception de certains cas très spécifiques.

 

Bon à savoir :

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