Revenus locatifs : comment sont-ils imposés ?

Publié le 13/02/2017
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L’imposition des loyers a un impact important sur la rentabilité d’un investissement locatif. La fiscalité diffère en fonction du montant des revenus locatifs et du statut de la location meublée ou non.

La fiscalité applicable aux locations non meublées 
Les loyers issus d’une location non meublée (aussi appelée location vide ou location nue) sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers.  Si vos loyers annuels sont inférieurs à 15 000 euros (hors charges) dans l’année, vous êtes automatiquement soumis au régime du micro-foncier. Vous bénéficiez alors d’un abattement de 30% sur vos recettes locatives. En contrepartie, vous ne pouvez pas déduire de charges ni constater de déficit foncier. 

Si vos loyers dépassent 15 000 euros par an, vous êtes soumis au régime réel d’imposition. Vous pouvez alors déduire la majorité de vos dépenses (frais de gestion, primes d’assurance, travaux…). Les intérêts de l’emprunt ayant servi à financer l’achat sont, aussi, déductibles. Si ces frais excèdent les loyers perçus, vous êtes en situation dite de « déficit foncier ». Vous pouvez le déduire de votre revenu global de l’année (excepté pour la part provenant des intérêts d’emprunt), dans la limite de 10 700 euros. Si un excédent subsiste, il sera déductible de vos revenus fonciers des 10 années suivantes. Toutefois, l’imputation du déficit foncier sur votre revenu global sera définitivement acquise si vous continuez à louer le logement pendant trois ans. 

 

À noter
Si vous êtes éligible au micro-foncier mais que vos charges dépassent le montant de l’abattement, vous pouvez opter pour une imposition au réel. Il suffit, au moment de votre déclaration de revenus, de reporter vos loyers sur une déclaration n°2044 au lieu de 2042. Cette option est irrévocable pendant trois ans. 

 

La fiscalité applicable aux locations meublées
Les revenus provenant d’une location meublée sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).  Si vos loyers annuels (charges comprises) sont inférieurs à 33 100 euros, le régime micro-BIC s’applique automatiquement. Vous bénéficiez alors d’un abattement de 50% sur vos recettes. En contrepartie, vous ne pouvez déduire aucune charge, ni dépense. 

Vous êtes imposé au régime réel lorsque vos loyers annuels excèdent 33 100 euros. Vous pouvez alors déduire la quasi-totalité de vos dépenses et ainsi amortir le bien et le mobilier. Si vos charges excèdent vos recettes, vous constatez un déficit d’exploitation, imputable sur vos loyers de même nature pendant 10 ans. Les bailleurs ayant le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) peuvent imputer ce déficit sur leur revenu global. 

Si vous êtes éligible au micro-BIC mais que vos charges de l’année dépassent le montant de l’abattement, il est préférable de demander une imposition au réel. Vous devez, pour cela, envoyer un courrier à votre centre des finances publiques avant le 1er février de l’année au titre de laquelle vous souhaitez relever du réel. Depuis 2017, cette option est révocable annuellement.  

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