Le fonctionnement d’une copropriété

Publié le 24/04/2017
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Lorsque vous achetez un appartement, vous devenez souvent le membre d’une copropriété. Ce statut est régi par la loi du 10 juillet 1965. Avant d’emménager, vous devez disposer de certaines informations importantes.

Document clef, le règlement de copropriété définit les règles de fonctionnement de l’immeuble et précise les droits et devoirs de chacun. Il s’impose automatiquement à tous les occupants, propriétaires ou locataires. Un exemplaire vous en est remis lorsque vous achetez. Si vous l’égarez, vous pouvez en obtenir un autre auprès de votre syndic ou du service de la publicité foncière (formulaire Cerfa 11187*05 à télécharger sur service-public.fr). Dans les deux cas, ces services vous sont facturés. 

L’organisation de la copropriété 
La loi impose que la copropriété soit gérée par un syndic élu par une Assemblée Générale (AG) des copropriétaires. Il doit administrer l’immeuble, exécuter les décisions votées en AG, représenter la copropriété dans ses rapports avec les tiers (les fournisseurs, notamment) et faire respecter le règlement.

Si le syndic est souvent un professionnel, il arrive que, dans les petites copropriétés, cette mission soit confiée à l’un des copropriétaires. On parle alors de syndic « non professionnel ». Lui aussi est élu en AG et le conseil syndical est constitué de copropriétaires dont le nombre est fixé par le règlement. Il fait le lien entre le syndic et l’ensemble des copropriétaires. 

Au moins une fois par an, le syndic doit convoquer l’Assemblée Générale annuelle. C’est à cette occasion que le budget prévisionnel est voté et que sont prises l’ensemble des décisions affectant l’immeuble. L’enjeu est important : préparez soigneusement ce rendez-vous.

Parties communes et parties privatives
Une copropriété est composée de parties privatives (votre logement, votre cave, votre box…) et de parties communes (halls d’entrées, paliers, toiture, murs porteurs…). Le règlement fixe leurs conditions d’usage et de jouissance. Ainsi, il est généralement interdit d’encombrer les parties communes.

Cependant, l’usage des parties privatives est aussi réglementé. Par exemple, il est souvent interdit d’étendre du linge sur les balcons ou de réaliser des travaux certains jours (le dimanche, par exemple) ou en dehors de certains créneaux horaires. 

Le paiement des charges
Vous devez payer les charges permettant à l’immeuble de fonctionner. D’un côté, il y a les charges générales qui concernent l’entretien ou l’administration de l’immeuble (l’éclairage des parties communes, les honoraires de syndic…). Vous les payez à hauteur de la part (en tantième ou en millième) représentée par votre lot.

De l’autre, il y a les charges spéciales induites par les services collectifs et les éléments d’équipement (les frais de maintenance de l’ascenseur, de l’antenne collective…). Vous ne les payez qu’en fonction de l’utilité de l’équipement : si vous habitez au rez-de-chaussée, vous ne participerez généralement pas aux charges d’ascenseur. 

Les charges liées au budget prévisionnel sont appelées trimestriellement par le syndic. Des appels exceptionnels peuvent avoir lieu pour des dépenses exceptionnelles, comme la réalisation de gros travaux (ravalement, remplacement de la chaudière…). 

Payez vos charges est une obligation. À défaut, vous risquez des pénalités financières, voire la saisie de votre logement.

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